Diagnostiqueurs immobiliers : des professionnels engagés (1/2)

Diagnostics immobiliers

Un coup de tonnerre dans un ciel serein, c’est l’effet que fit l’avis du Conseil d’Etat, rendu à l’occasion de l’examen de la loi Climat, à propos de la multiplication des diagnostics ces dernières années. Si la critique est d’abord formulée à l’adresse du législateur, auquel le Conseil reproche de faire peser de plus en plus de contraintes, notamment financières, sur le propriétaire (sachant que ces contraintes s’accumulent sans que n’ait émergé une véritable réflexion globale sur le sujet), la Haute juridiction cible plus précisément les diagnostiqueurs immobiliers : « les compétences et les garanties d’indépendance présentées par les professionnels susceptibles d’intervenir devraient faire l’objet d’une plus grande vérification, […] la qualité et la pertinence des diagnostics ou états établis devraient être mieux justifiées dans les textes et plus contrôlées dans leur mise en œuvre et, surtout, […] les prix pratiqués par ces professionnels, à l’égard de propriétaires ou de copropriétaires souvent captifs, devraient être davantage encadrés, le cas échéant en envisageant une tarification ou un plafonnement de ces dépenses obligatoires »[1].

Un soupçon sur les compétences des diagnostiqueurs déjà relevé par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes en 2017[2]. Ces critiques sont-elles justes ou infondées ? Les professionnels du diagnostic souffrent avant tout de la jeunesse de leur métier (les progrès accomplis en quelques années sont malgré tout importants) et de l’objet même de leur métier : établir des diagnostics est particulièrement mouvant et n’est pas toujours clair.

Les diagnostiqueurs immobiliers : des professionnels indispensables lors d’une vente

Sans obligations légales, pas de diagnostiqueurs immobiliers. Mais quoi de plus instable qu’une loi et même mieux, qu’un règlement ou un arrêté ? De fait, ces diagnostics évoluent en nombre, assez peu régulièrement, mais également en qualité, beaucoup plus régulièrement. Au gré des changements réglementaires voire jurisprudentiels.

Le cas de l’état des risques est emblématique des revirements normatifs qui rendent une règle difficilement compréhensible par tous. C’est pourtant un diagnostic fondamental, puisque son absence ou sa fausseté peuvent entrainer une diminution de prix de la vente, voire son annulation pure et simple. Et comme disait Audiard : « dans la vie on partage toujours les emmerdes, jamais le pognon ». Sur cet état des risques donc, il existe à l’heure actuelle une contradiction jurisprudentielle. Certains arrêts rendus par la Cour de Cassation indiquent que pour réaliser un ERP conforme il faut se baser sur les arrêtés préfectoraux IAL… tandis que d’autres énoncent que c’est une source insuffisante et qu’il faut aller chercher l’information dans les Recueils des Actes Administratifs (RAA). Le changement n’a rien de sémantique, c’est toute une procédure de réalisation de l’ERP qui se trouve modifiée selon que l’on adopte l’une ou l’autre solution.

Autre cas tout aussi symbolique, le cas des informations relatives à la présence de Mérules. Il n’existe pas d’obligation réglementaire sur la manière de réaliser cet « état informatif ». Pour autant, dans un département, le Finistère pour ne pas le citer, cet état informatif doit impérativement être réalisé en suivant une norme bien précise (la norme NF P 03-200). Cela, il faut le savoir. Un seul département en France est aujourd’hui concerné par cette contrainte. Demain, une dizaine ? Et pour les autres ?

Il faut garder un œil attentif sur ce genre de dispositions, valables dans telle ville, différentes dans telle autre, absentes enfin dans une autre. Sans aller jusqu’à l’annulation de la vente, le défaut de réalisation correct d’un tel « diagnostic » ne permet pas au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachées en la matière. Sachant le coût faramineux des travaux à entreprendre en cas d’attaque de mérule, détenir la bonne information est primordial.

Liste des diagnostics immobiliers « obligatoires »

Tous les diagnostics suivants ne sont pas à fournir obligatoirement au moment d’une vente, tout dépend si une réglementation spécifique l’exige ou non. L’état des risques, celui sur les mérules ou encore celui sur les termites, sont à fournir seulement si certaines conditions sont réunies. Ce qui fait que certaines zones géographiques, en mutation régulière, dispensent de fournir certains diagnostics. Dans l’hypothèse où tous sont à fournir, l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation donne la liste des diagnostics qui composent le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) :

  • Le constat de risque d’exposition au plomb issu du Code de la santé publique ;
  • L’état mentionnant la présence d’amiante issu également du Code de la santé publique ;
  • Le contrôle des installations d’assainissement non collectif toujours issu du Code de la santé publique.
  • L’état des risques naturels et technologiques prévu dans le Code de l’environnement.
Diagnostics composant le DDT
Les diagnostics composant le DDT
  • L’état des nuisances sonores et aériennes prévu dans le Code de l’urbanisme.

Puis, enfin, tous les diagnostics issus du Code de la construction et de l’habitation :

  • L’état relatif à la présence de termites ;
  • L’information sur la présence d’un risque de mérule ;
  • L’état de l’installation de gaz ;
  • L’état de l’installation d’électricité ;
  • Le diagnostic de performance énergétique en pleine évolution ;

A savoir. En matière de location, les diagnostics à fournir sont moins nombreux. A ce titre, les informations concernant les mérules, les termites ou encore l’assainissement ne sont pas à produire.

La durée de validité des diagnostics

C’est aussi une contrainte à connaître, les diagnostics ne partagent pas tous la même durée de vie. Cette date de péremption rend évidemment le diagnostic caduc.  

Durée de validité des diagnostics
La durée de validité des diagnostics est variable

Il existe plusieurs durées de validité que l’on peut regrouper en 3 grandes catégories :

  • Ceux à renouveler à chaque vente en raison de leur durée de validité floue ou courte : termites, mérules, ENSA, ERP.
  • Ceux disposant d’une durée de validité longue : l’état des installations d’électricité, de gaz ou d’assainissement qui sont valables 3 ans ; le constat de risque d’exposition au plomb est valable 1 an en cas de présence avérée et le DPE quant à lui est valable 10 ans !
  • Ceux réalisés une fois pour toute : les états relatifs à la présence d’amiante ou de plomb si la présence de ces éléments n’est pas repérée.

Les diagnostiqueurs immobiliers sont des professionnels aguerris, au fait de l’état de la législation, pas toujours d’une clarté absolue, ainsi que des changements et revirements normatifs. Des premiers éléments indispensables pour délivrer des diagnostics de qualité.


[1] https://www.conseil-etat.fr/ressources/avis-aux-pouvoirs-publics/derniers-avis-publies/avis-sur-un-projet-de-loi-portant-lutte-contre-le-dereglement-climatique-et-ses-effets#:~:text=Le%20Conseil%20d’Etat%20a,2.

[2] https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/obligations-professionnelles-des-diagnostiqueurs-dans-secteur-limmobilier-et-logement 


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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