Les fiches de renseignements d’urbanisme sont-elles fiables ?

Renseignement d'urbanisme

Les fiches de renseignements d’urbanisme sont des condensés d’informations urbanistiques qui sont délivrées en quelques instants (généralement sur les sites internet des mairies). Ces fiches savent prendre des atours qui les rendent irrésistibles. Dès lors pourquoi s’en priver ? Elles ont tout pour elles : pratiques, gratuites, disponibles en quelques secondes. Oui, pourquoi s’en priver ? Parce qu’à l’utilisation elles prennent vite des allures de gadget. Obsolètes, incomplètes, imprécises elles sont en état de fournir une information uniquement conditionnelle. Pas de quoi sécuriser juridiquement une transaction immobilière. Un indice pourtant est de nature à mettre la puce à l’oreille, cet indice tient en un mot : gratuit. « There Is No Free Lunch » comme le répètent sans cesse les économistes libéraux depuis Milton Friedman. En somme, la gratuité n’existe pas, il y a toujours un prix à payer. Ici celui de l’erreur ; et l’erreur peut se révéler couteuse.

Des données parfois obsolètes

Les fiches de renseignements d’urbanisme correspondent à une photographie du PLU à un moment donné. Le souci est que, s’il y a bien un document d’urbanisme qui n’est pas figé, c’est le PLU. Ce dernier connaît outre des révisions, peu fréquentes, des modifications et des mises à jour beaucoup plus régulières. Si généralement, la fiche RU est faite au moment de l’élaboration du PLU, il est plus délicat de la maintenir à jour au gré des modifications et mises à jour. C’est de bon sens que les communes préféreront toujours communiquer les documents à jour, puis mettre à jour leur site et enfin refaire les fiches RU adaptées.

Dans cet exemple le document d’urbanisme a été modifié l’année dernière mais rien ne l’indique, la fiche n’est donc plus à jour

Des données incomplètes

Une chose fondamentale à retenir : les fiches RU ne sont pas des certificats d’urbanisme. Aucun formalisme n’est à respecter, aucune servitude n’est à renseigner obligatoirement. Rien d’étonnant fiches RU recensent plutôt bien les prescriptions contenues par le Règlement du PLU (zonage, prescriptions patrimoniales, etc.). Mais il en va différemment pour beaucoup d’autres contraintes et notamment les servitudes d’utilité publique (lien article). Les professionnels mesurent l’importance de connaitre ces servitudes. Mais ces dernières, dans la large majorité des cas, ne sont pas gérées par la mairie (qui fait le document d’urbanisme).

Il est délicat de recenser les Servitudes d’Utilité Publique avec exhaustivité et de les mettre à jour. Pourtant bon nombre de servitudes : PPR, monuments historiques, canalisation de gaz, etc. sont plutôt mouvantes et changent, évoluent régulièrement.

Les types de servitudes d’utilité publique renseignées dans la fiche RU de Paris

Une autre problématique, le choix des mairies de ne renseigner que certaines servitudes. Comme à Paris où l’on voit avec l’extrait ci-dessus que sont renseignées les servitudes liées aux risques naturels (PM1), à l’alignement (EL7), aux monuments historiques et leurs abords (AC1) ainsi qu’aux sites inscrits et classés (AC2). : des servitudes à connaitre et renseigner. Mais que sont ces quatre types de servitudes par rapport à la soixantaine de servitudes d’utilité publique qui existent et à la presque vingtaine qui s’appliquent sur cette ville ? La fiche ne dit rien des canalisations de gaz, des réseaux de chaleur, des lignes électriques haute tension. Outre les données manquantes, ce qui peut être sérieusement problématique ce sont les erreurs qui peuvent apparaitre dans ces fiches.

Des données imprécises

Ces fiches de renseignements d’urbanisme se génèrent automatiquement, il n’y a pas de vérification humaine derrière. C’est leur force, la rapidité, mais aussi leur faiblesse, l’imprécision. Le problème du gratuit c’est qu’il y a toujours un biais, ça sera souvent la qualité. Au-delà d’une apparente simplicité, créer une fiche demande une certaine connaissance urbanistique, doublée de compétences en matière de traitement informatique des données géographiques (géomatique). Parmi les différentes problématiques : les problèmes de référencement de la donnée, de complétude ; l’intersection de plusieurs données, les problèmes de vectorisations (notamment pour les cas de bordure), etc.

Dans cet exemple, l’ER n’est pas mentionné dans la fiche

C’est le fond de l’affaire : rien ne vaut la vérification humaine. L’expertise humaine aidée, appuyée par les outils technologiques. Il ne faut pas se méprendre, ces outils deviendront de plus en plus indispensables et ils s’amélioreront mais, ils connaitront toujours des limites. Ce n’est pas parce qu’on a le meilleur marteau que tous les problèmes sont des clous.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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