Très chères maisons : les mises en chantier reculent

Mises en chantier

Annoncée par les promoteurs immobiliers dès l’année dernière, la chute des mises en chantiers se confirme ; nous sommes au moment de l’aggravation d’une tendance de fond commencée en 2017. Le secteur tout entier est sur le reculoir[1]. Tour à tour affectées par le premier confinement, puis le second, les mises en chantier pâtissent d’un contexte peu favorable, d’autant plus que des éléments, indirectement liés à la crise sanitaire, sont venus exacerber cette situation : la hausse importante des prix des matériaux en fait partie. De quoi préoccuper le gouvernement qui s’est emparé de cette question du coût des matériaux[2], signe que cette crise peut être durable, et s’est lancé dans la recherche de solutions pour relancer la construction, en créant une commission dédiée, indiquant qu’une solution peut-être rapidement trouvée. Cette question reste pour l’instant sans réponse : sommes-nous face à une baisse conjoncturelle ou structurelle ?

Une baisse conjoncturelle ?

L’inflation des prix des matériaux

La crise sanitaire aux innombrables répercussions, a également atteint… les prix des matériaux. Si au départ une hausse des prix et une certaine pénurie des matériaux s’expliquaient aisément par le ralentissement des échanges commerciaux internationaux, et pouvait donc s’anticiper, la confirmation ultérieure de cette tendance était moins prévisible. En cause, la Chine et les États-Unis qui connaissent une reprise très forte de leur activité économique post-confinement. Si la Chine commence à peine à connaître un certain ralentissement (notamment à cause du coût des matières premières), il demeure faible. L’industrie chinoise ne demande qu’à repartir à la hausse. Aux Etats-Unis cette reprise, bien soutenue par la politique à faible taux de la FED, est bien ancrée et sera sans nul doute renforcée par les centaines de milliards du plan Biden.

Mécaniquement les positions de ces deux géants ont des répercussions chez nous car leur demande très forte en matériaux, alors que l’offre ne suit pas, conduit mécaniquement à une hausse des prix. Il en va ainsi pour l’acier, le cuivre, le zinc, et à peu près tous les matériaux. Cette hausse a un impact sur l’activité des couvreurs, maçons, peintres et là encore, de presque tous les corps de métier. Pour certains matériaux, comme le bois, se greffent des problèmes plus structurels qui risquent de perturber les marchés sur un temps plus long.

Les Etats-Unis ont en effet décrété, sous l’ère Trump, une série de taxes à l’import pour mieux équilibrer leur balance commerciale. Parmi les produits visés, il y a le bois canadien. Les Américains achètent donc du bois de structure européen et notamment français, ce qui vient accroître la demande sur un marché déjà tendu (par les achats de la Chine notamment). Les éléments d’un paradoxe se mettent en place : le bois français se retrouve être trop cher pour les entreprises du bâtiment françaises. Dès lors, 80% du bois utilisé en France est d’origine allemande, autrichienne ou scandinave[3] ; alors même que 30% de notre pays est recouvert de forêts.

Conséquence : la baisse des mises en chantier

Plus prosaïquement, cette hausse du coût des matériaux perturbe fortement la reprise du secteur de la construction (il ne faut pas oublier que ce secteur est créateur d’emplois et de richesses). Le mécanisme est simple : les matériaux étant plus onéreux voire en situation de pénurie, le coût de la construction s’envole, ralentissant fortement les mises en chantier. Ce n’est pas le seul effet direct car, du fait de la pénurie, de nombreuses entreprises se retrouvent en péril car elles ne peuvent délivrer leur chantier dans des temps convenables, c’est notamment le cas pour les entreprises ayant conclu un marché public. La situation est telle que le ministère de l’économie et des finances a publié une fiche pédagogique à destination des acheteurs publics afin que ceux-ci fassent preuve de mansuétude et s’adaptent au mieux à cette situation, sans trop pénaliser les entreprises qui en souffrent.

Cette situation difficile ne semble pas devoir durer longtemps, mais combien de temps encore ? Nous l’ignorons.

Une baisse structurelle ?

Identifier les causes

Une autre cause fragilise les mises en chantier : la règlementation en matière d’urbanisme. Cette tendance est plus profonde, plus lourde, plus lointaine également. Le sujet préoccupe pareillement le gouvernement qui a provoqué la création d’une commission ad hoc. D’après les chiffres du ministère : « 384 000 logements ont été autorisés au cours des douze derniers mois pour 457 000 logements autorisés en février 2020 ». Cette baisse des autorisations est plus manifeste dans les zones tendues : Paris, Alpes-Maritimes, agglomération lyonnaise, etc.

Source : SDES

Pour le gouvernement, le but de cette commission composée de parlementaires et d’experts (représentant les agents immobiliers ou les promoteurs) est de trouver les dispositions adéquates permettant une « libération » des autorisations de construire, sur lesquelles il n’a pas la main car depuis les années 1980, et la décentralisation de l’urbanisme, les autorisations d’occupation du sol sont délivrées par les communes. Le gouvernement souhaite également que la commission se penche sur tout ce qui constitue un « frein réglementaire » dans la chaîne de construction d’un logement.

Cette commission, ce constat, cette volonté politique : tout cela illustre un paradoxe français en matière d’urbanisme. Pas besoin d’être rôdé à ce droit pour le comprendre. Rappelons toutefois que les volontés de simplification du droit de l’urbanisme passées se sont toujours heurtées aux réalités d’un droit complexe. Un architecte résumait la situation : « toute simplification du droit de l’urbanisme se traduit par 100 pages en plus dans le Code de l’urbanisme ».

Des solutions efficaces ?

Le paradoxe se résume en peu de choses. Depuis les lois de décentralisation, l’Etat s’est senti obligé d’intervenir régulièrement pour encadrer de plus en plus fortement les communes : que ce soit dans la délivrance des autorisations d’urbanisme ou dans la construction de leurs documents d’urbanisme (le PLU notamment). Celles-ci n’ont donc d’autres choix que de se plier aux injonctions gouvernementales, notamment celle concernant la reconstruction de la ville sur la ville, avec toutes les rigueurs ajoutées au fil des réformes successives : toujours plus d’écologie, toujours plus de mixité sociale, toujours plus de prise en compte des nuisances.

Les communes qui ne respectent pas ce cadre sont rattrapées par le juge (que ce soit en matière de reconstruction de l’ancien ou d’ouverture à l’urbanisation de secteurs non habités) mais cette densification et cette « typologie des constructions » ne plait pas aux habitants. Les anciens maires de Bordeaux et Lyon peuvent en témoigner, ils ont été balayés aux dernières élections municipales de 2020, par des maires qui mettaient en avant leur refus de continuer la politique municipale de construction.

Les premières mesures envisagées par la commission ont été annoncées : comme le soutien[4] aux maires bâtisseurs… On peut douter de l’efficacité de cette mesure. La seule issue passerait-elle par une remise à plat de l’urbanisme ? Pourtant, la tabula rasa ne mène jamais bien loin. La seule solution réside dans la compréhension des aspirations des Français : le peu d’entrain pour l’habitat collectif actuel (trop cher et incomplet) ; leur volonté préservée malgré les obstacles d’un habitat individuel ; leur volonté de préserver le capital culturel d’un quartier, etc. La plupart des maires connaissent cette réalité, le législateur doit à présent en être convaincu.


[1] https://www.batiactu.com/edito/pas-rebond-cette-annee-construction-neuve-alerte-ph-62237.php

[2] https://www.youtube.com/watch?v=y6WCYG0hfXU

[3] https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/opinion-le-bois-ce-materiau-pretendu-bon-eleve-1336226

[4] https://www.lagazettedescommunes.com/757864/relance-de-la-construction-de-logements-les-premieres-pistes-de-la-commission-rebsamen/


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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