Marché immobilier : bilan et perspectives

Marché immobilier nouvelles tendances

Voilà un an passé, la France sortait du formol dans lequel la mesure du confinement l’avait introduite. La presse ne parlait alors que de « déconfinement » et nous entrions précisément dans la « phase 2 ». Les sportifs se demandaient quand ils allaient pouvoir reprendre leurs entraînements, les lycéens s’interrogeaient sur la forme qu’allait prendre le bac et les restaurateurs voulaient savoir quand on allait les laisser travailler. Les acteurs de l’immobilier n’avaient pas de perspectives plus claires. Le bilan du confinement était lourd tandis que les projections étaient plutôt pessimistes[1], voire alarmistes. Un an est passé et nous disposons à présent de suffisamment de chiffres pour constater la réalité du marché immobilier tel qu’il a évolué depuis le début de la pandémie.

Bilan : le marché immobilier a tenu

Le marché immobilier se compose de plusieurs sous-ensembles : le prix, le volume de vente, la typologie des biens, la localisation, etc. Il nous faut décomposer et isoler ces sous-ensembles pour comprendre l’évolution du marché immobilier depuis un an.

Une crise sans grande conséquence sur les volumes de vente et les prix

Dans l’antiquité romaine, le vol d’un aigle selon une direction bien précise était considéré comme un bon présage. En début d’année 2020, si la pratique avait existé, l’augure aurait vu des aigles en formation tant le record du nombre de ventes établi l’année précédente semblait fragile. C’était l’embellie permanente, presque la surchauffe.

Le second trimestre de l’année, avec sa pandémie de Covid-19, a vu stopper nette cette progression. Une chute impensable mais bien réelle, atteignant dans certains secteurs, presque -80% de ventes par rapport à l’année précédente.

© Notaires de France

Mais les conditions favorables à une reprise des transactions dès la fin du premier confinement ont redonné une certaine vigueur au marché. Dans une situation incertaine, l’immobilier a été cet investissement de prédilection en tant que « valeur refuge ». Le million de transactions a finalement été atteint en fin d’année 2020[2].

Concernant les prix de l’immobilier, force est de constater que les chiffres parlent d’eux-mêmes et là-encore, au grand étonnement de beaucoup de monde, les prix n’ont pas seulement résisté, ils ont augmenté[3] ! Il faut toutefois rappeler que, lorsque l’on parle du nombre de transactions ainsi que du prix de l’immobilier, il s’agit de chiffres globaux qui masquent souvent une réalité plus fine. Par exemple, cette hausse des prix concerne peu les métropoles françaises (les prix ont stagné à Paris) mais plus particulièrement les communes plus modestes en termes de nombre d’habitants.

La pandémie a quand même changé des éléments importants du marché immobilier français.

Une crise qui semble affecter la localisation et la typologie des biens vendus

Si beaucoup d’articles s’étonnent de l’attrait soudain exercé par les « villes moyennes » sur les français, cet attrait n’a pourtant rien de soudain. Il est usuel de dire que les crises sont des accélérateurs. Cela fait quelques années à présent, on le déplore ou non, que nos grandes métropoles sont perçues par la majorité de leurs habitants comme un « mal nécessaire ». On vient y travailler car elles concentrent les meilleures opportunités mais la cherté de la vie, l’impasse sociale et écologique qu’elles représentent donnent des envies d’ailleurs à beaucoup.

Pendant le premier confinement, l’opérateur Orange relevait que Paris avait perdu 400 000 de ses 2 millions d’habitants.

Le télétravail a également changé la donne. Dans le cœur même de l’économie mondiale (pour l’instant encore), New-York, Chicago, San Francisco : toutes ces villes souffrent des départs massifs de leurs travailleurs. Certains quartiers donnent à celui qui y pénètre, l’impression d’être dans une ville-fantôme[4]. Pour beaucoup de ces télétravailleurs-voyageurs, le retour au bureau n’a rien d’une évidence[5]. Bien que le phénomène soit moins massif en France qu’outre-Atlantique, il existe des similitudes. Le télétravail permet une liberté d’organisation qui passe par le choix de n’être que de passage dans la métropole et de s’installer dans une ville plus modeste en nombre d’habitants, dans laquelle le salarié estimera retrouver un cadre de vie qui lui correspond.

La typologie des bien vendus est également perturbée par la crise. C’est presque un inventaire à la Prévert. Paris et Nice notamment souffrent de l’afflux moins important de touristes, qui perturbe le marché des biens destinés à la location touristique. Les habitants des villes recherchent toujours des appartements mais avec une terrasse ou au moins, un balcon[6]. Et quand ils ne trouvent pas, ils s’excentrent pour trouver une maison avec un jardin[7]. Quoi qu’il en soit, le caractère étriqué des logements français a plus que jamais été mis en exergue et s’est traduit en l’affirmation d’un besoin d’espace[8].

Perspectives : le marché se maintiendra-t-il ?

Il n’est pas question ici de prédire l’avenir avec certitude mais bien de se pencher sur les grands mouvements plus ou moins prévisibles.

Concernant la localisation des biens

Il y a plusieurs paramètres à mettre en perspective. La ruée vers les villes modestes tient pour beaucoup à la possibilité de faire du télétravail. Ce n’est pas l’entreprise qui est partie, seulement le salarié. Si le télétravail s’est généralisé partout où cela était possible, 65% des emplois se prêtent mal, voire pas du tout, à cette façon de travailler[9]. Le flux finira par se tarir. Qui plus est, rien n’indique que lorsque la parenthèse ouverte avec la pandémie se clôturera, les anciens usages ne finiront pas par réapparaitre.

Concernant les prix et le volume des transactions

C’est un fait : l’immobilier reste un placement plébiscité par une majorité de français. Les placements alternatifs sont encore jugés trop risqués ou trop inaccessibles, tandis que l’investissement immobilier bénéficie de conditions d’accès facilitées par des taux de crédits bas. En somme, cela reste un « placement sûr ».

C’est cela qui va continuer à alimenter un flux de demandes assez important. Cela est à mettre en corrélation avec la construction neuve, qui reste en-dessous de l’objectif des 500 000 logements par an. Qui plus est, les notaires ont relevé que, par rapport à l’année précédente, moins de logements ont été autorisés à la construction. Les mises en chantier et la commercialisation suivent la même tendance baissière[10].

Cela participe à la raréfaction des biens disponibles. Ces prix hauts et ces volumes de transactions importants sont rendus possibles grâce aux taux d’intérêts qui restent très bas[11], la pandémie les faisant même baisser. Quant au gouvernement, il maintient lui aussi les différents dispositifs du Prêt à Taux Zéro qui participent à cette embellie générale.

Reste une hypothèse à explorer à cause d’une inconnue : combien de temps encore les taux d’intérêts se maintiendront aussi bas ? Des alertes commencent à provenir d’Outre-Atlantique. Ce déversement d’argent incessant, que l’on retrouve en Europe, n’est pas sans conséquence. Il peut provoquer à court terme une montée de l’inflation, situation honnie des libéraux. En pareille hypothèse, cela engagerait la réserve fédérale américaine (la BCE pour la zone euro) dans une hausse de ses taux directeurs, ce qui aurait mécaniquement un effet sur la liquidité disponible et les crédits immobiliers. La FED s’y refuse pour l’instant, arguant que la reprise reste fragile mais, si elle venait à se confirmer et que l’inflation se mettait à grimper, la FED agira sans nul doute.


[1] https://www.capital.fr/immobilier/investissement-locatif-le-risque-majeur-dune-desaffection-des-acheteurs-1369649

[2] https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier

[3] https://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/ces-grandes-villes-ou-les-prix-immobiliers-ont-explose-en-2020-50322.html

[4] https://www.nytimes.com/2020/07/26/nyregion/nyc-coronavirus-time-life-building.html

[5] https://www.nytimes.com/2021/04/05/business/office-workers-return-dates.html

[6] https://www.laprovence.com/article/economie/6021319/immobilier-balcon-terrasse-et-jardin-sont-plus-que-jamais-recherches.html

[7] https://www.leprogres.fr/economie/2021/03/27/cause-pandemie-de-covid-recherche-maison-avec-jardin-pas-trop-loin-l-ain-a-la-cote

[8] https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/j-achete/logement–les-francais-a-la-conquete-de-lespace

[9] https://travail-emploi.gouv.fr/actualites/l-actualite-du-ministere/article/teletravail-resultats-d-une-etude-sur-l-activite-professionnelle-des-francais

[10] https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier

[11] https://immobilier.lefigaro.fr/article/prets-immobiliers-des-taux-stables-en-janvier_df748ff4-654d-11eb-b428-291134851382/


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


Les commentaires sont clos.