Loi Climat : les changements à venir

Preventimmo décrypte

Cette loi « Climat », dont la promulgation récente est venue clore le processus d’élaboration, fut un long feuilleton, qui débuta par la création d’une Convention citoyenne pour la transition écologique, à la fin de l’année 2019. S’ensuivirent le temps des débats législatifs, le temps des discussions âpres entre l’Assemblée nationale et le Sénat, avant la conclusion que l’on connait. Le recours à la Convention citoyenne, le nom de cette loi (Climat et Résilience), son domaine d’intervention : nul besoin d’être grand clerc pour voir que le gouvernement tenait particulièrement à cette loi, à sa réussite, à son issue rapide, à ses mesures symboliques (la fin du chauffage en terrasse ou encore la fermeture de certaines lignes aériennes). De manière plus prosaïque, c’est un pan non négligeable du droit de l’urbanisme, de la construction, voire de l’environnement qui connaît des changements.

Des changements majeurs en matière d’urbanisme

La lutte contre l’artificialisation des sols

Le moteur des changements en matière de droit de l’urbanisme est la volonté de réduction de l’artificialisation des sols. C’est une rengaine législative : après la lutte contre le mitage, la lutte contre l’artificialisation. D’après le gouvernement, « au rythme actuel d’artificialisation des sols, l’équivalent d’un département de la taille des Yvelines disparaît sous le béton tous les dix ans ».

Peu importe si ces affirmations ne sont pas toujours évidentes à démontrer, ce constat fait loi. Partant de celui-ci, la loi « Climat » contient plusieurs axes d’action :

  • Diviser par 2 le rythme d’artificialisation des sols (en s’appuyant sur les documents de planification comme le SCoT ou le PLU) ;
  • Planifier le développement des entrepôts pour éviter un éparpillement des implantations ;
  • Augmenter le nombre d’aires protégées afin de limiter, mécaniquement, le nombre de terrains disponibles.

De manière subreptice, le gouvernement a profité de cette loi pour faire évoluer le droit de l’urbanisme sur des sujets bien distants de l’artificialisation des sols. Il s’agit notamment de modifications importantes pour adapter le littoral français au recul du trait de côte. Comment cela se matérialise-t-il ?

Réalité du recul du trait de cote. La loi Climat s'occupe de ce problème.
Les dégâts que peut provoquer le recul du trait de cote. © Graham

Un nouveau zonage et un nouveau droit de préemption

L’objectif poursuivi est moins de lutter contre le recul du trait de côte que de mieux sensibiliser les français à ce « risque ». L’objectif affiché par le gouvernement est clair : « dans un délai de 4 ans, les collectivités impactées par le recul du trait de côte vont devoir cartographier les zones qui seront impactées d’ici à 30 ans et celles qui seront impactées dans 30 à 100 ans. Par ailleurs, des outils sont mis à leur disposition pour faciliter l’acquisition des parcelles impactées et permettre leur renaturation »[1].

Pour atteindre ce résultat, la loi « Climat » impose la réalisation pour les communes concernées, d’une carte de prise en compte du recul du trait de côte. Une fois réalisée, elle devra être intégrée au règlement graphique du PLU (le plan de zonage). Charge à la commune de réaliser cette intégration rapidement et donc d’adapter son document d’urbanisme à cette carte.

Ce nouveau zonage « trait de côte » sert de support à la mise en place d’un nouveau droit de préemption. Il n’en manquait pas mais le mécanisme plaît au législateur. Ce droit de préemption devra être exercé par la commune, à son bénéfice, dans les zones délimitées par les « cartes de risques ». Comme indiqué plus haut, les droits de préemption ne manquent pas. Leur multiplication entraîne des chevauchements peu lisibles y compris pour les professionnels.

Pour celui-ci, il a été décidé qu’il « effaçait » le droit de préemption urbain et commercial. En revanche, le droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles est maintenu et entre en concurrence.

Des changements mineurs en matière de risques

Un nouvel état des risques

Ce n’était plus une surprise depuis longtemps mais bien une confirmation de ce qui était en projet depuis des années : réformer l’état des risques. Une réforme de faible envergure sur son contenu, puisque que l’état des risques devra, quand les cartes seront prêtes[2], intégrer le « risque » lié au recul du trait de côte, un phénomène peu visible sur la façade méditerranéenne mais aux conséquences sévères sur le littoral atlantique.

Une mauvaise lecture de l’article 236 de la loi « Climat » peut faire penser qu’il y a une seconde nouveauté : le risque minier. Toutefois, ce risque était depuis longtemps déjà, traité par les PPR et donc, intégré dans l’état des risques.

Partant de ce constat, la seule véritable nouveauté est donc le traitement du recul du trait de côte.

La réforme porte surtout, comme nous l’avions annoncé, sur le mode de communication de l’ERP. Si les modes traditionnels, au moment de l’acte authentique ou de l’avant-projet, ne sont pas modifiés, il y a deux nouvelles obligations :

  • Dès sa publication et ce, quel que soit le support (numérique ou physique) utilisé, l’annonce devra indiquer le moyen d’accéder à l’état des risques concernant le bien ;
  • Cet état des risques devra être remis, dès la première visite, au candidat potentiel par le vendeur (ou son mandataire le cas échéant).

Deux précisions importantes sur ces sujets :

  • L’annonce immobilière ne doit pas contenir un état des risques mais seulement une adresse où cet état des risques pourra être consulté (qui reste à déterminer) ;
  • La remise de l’état des risques à la première visite semble une bonne idée tant qu’on ne se penche pas sur sa mise en pratique.

Pour cela comme pour le reste, trop d’éléments restent flous ; les éclaircissements indispensables viendront par décret. Quoi qu’il en soit, les services de l’État devront travailler de concert avec les professionnels de l’immobilier pour permettre une mise en place intelligente de ces nouvelles dispositions.

Une nouvelle carte des risques

Une nouveauté un peu étrange réside dans le fait que les cartes de recul du trait de côte ne seront plus forcément élaborées par l’État, via les préfectures, mais directement par les communes.

Pour information, la grande majorité des cartes de risques que l’on retrouve dans un état des risques sont issues des plans de prévention des risques (PPR). Pour rappel : « le PPR réglemente l’utilisation des sols en tenant compte des risques identifiés sur cette zone et de la non-aggravation des risques. Cette réglementation va de la possibilité de construire sous certaines conditions à l’interdiction de construire dans les cas où l’intensité prévisible des risques ou la non-aggravation des risques existants le justifie. Elle permet ainsi d’orienter les choix d’aménagement dans les territoires les moins exposés pour réduire les dommages aux personnes et aux biens »[3].

En résumé, c’est un petit bouleversement car au fil des ans, une certaine typologie s’est mise en place au sujet de l’élaboration des PPR. Cette typologie en facilite grandement la compréhension.

Avec les cartes de risques communales, certes limitées au recul du trait de côte, nous plongeons un peu dans l’inconnu. Ne serait-ce que sur les modalités de récupération des informations : les PPR sont approuvés par arrêté préfectoral donc facilement identifiables. Il faut tout de même organiser une veille juridique sur une centaine de préfectures françaises.

Il y a plus de 35 000 communes en France. Même si celles qui sont concernées par le recul du trait de côté sont une minorité, le suivi est beaucoup plus complexe à réaliser. Ce sujet apparaît au fond comme une véritable mine contentieuse.

Des changements divers et nombreux

Nous l’avons déjà évoqué, cette loi est le théâtre de changements à forte portée symbolique : interdiction des terrasses chauffées en 2022, limitation des émissions du transport aérien, verdissement de la commande publique, etc.

Toutefois en matière de construction, relevons plusieurs changements. La loi « Climat » rend obligatoire dès 2022 les audits énergétiques lors des ventes de maisons ou d’immeubles en monopropriété, lesquels sont considérés comme des passoires énergétiques. L’objectif est d’informer l’acquéreur sur la nature des travaux à prévoir. Cette obligation sera étendue aux logements classés E à partir de 2025 et aux étiquettes D (un tiers du parc immobilier) en 2034.

En complément de la refonte du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet dernier, l’article 142 donne une valeur législative aux classes du DPE (allant de G à A). Quant à l’article 148, il définit ce que l’on entend par rénovation performante, afin d’orienter les aides financières vers des rénovations plus ambitieuses.

Le texte prévoit également l’interdiction progressive de mise en location des « passoires énergétiques ». Il s’agit de protéger les locataires de factures d’énergie trop élevées et de la précarité énergétique qu’ils subissent, tout en laissant le temps nécessaire aux propriétaires bailleurs de faire les travaux de rénovation nécessaires. Cette interdiction vaudra dès 2025 pour les pires passoires énergétiques (étiquettes G) ; 2028 pour les étiquettes F ; 2034 pour les étiquettes E, ces dernières n’étant cependant pas considérées comme « passoires énergétiques ».

Enfin, notons que la loi rend obligatoire pour les copropriétés, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux sur la base d’une analyse technique, notamment le DPE. Cette contrainte devrait forcer les copropriétés à mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes.

Pour conclure, cette loi « Climat » est chargée de symboles mais aussi de mesures bien concrètes. Le lien entre toutes ces mesures n’est pas évident, ni dans leurs attendus, ni dans leurs considérants. Pour autant, une réalité s’impose : les contraintes s’alourdissent pour les propriétaires. Cette réalité mériterait très certainement d’être débattue plus longuement.


[1] https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/2021.08.24-DP_Loi_climat_promulguee.pdf

[2] La procédure est longue à mettre en place, les premières cartes relatives à la prise en compte du recul du trait de cote élaborées par les communes ne devraient pas voir le jour avant 1 an.

[3] http://www.puy-de-dome.gouv.fr/qu-est-ce-qu-un-p-p-r-r187.html


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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