Diagnostiqueurs immobiliers : des professionnels responsables (2/2)

Diagnostiqueurs immobiliers certifiés

Les diagnostiqueurs immobiliers doivent être certifiés au regard de leur obligation de compétence et de leur obligation d’être à jour de la réglementation en vigueur. Cette obligation est d’autant plus cruciale que la réglementation est mouvante. Mais ce n’est pas tout, en plus de cela, ils sont tenus à un certain nombre d’obligations vis-à-vis de leur client et notamment, une obligation de conseil mais également de clarté. Ainsi quelques arrêts rendus sont venus sanctionner des rapports de diagnostic mal rédigés (comme par exemple, mettant insuffisamment en avant des constatations de dégâts provoqués par une mérule) ou encore rédigés en termes trop techniques, inaccessibles au profane. Pour rendre effectif le but premier du diagnostic, il faut en effet informer l’acquéreur.

Des professionnels certifiés

C’est une chose à savoir, pour être diagnostiqueur immobilier, il faut des compétences et plus exactement apporter des garanties de sa compétence. D’après le gouvernement, c’est le passage obligé pour assurer la protection du consommateur et la fiabilité des diagnostics. Pour ce faire, les professionnels doivent remplir des obligations de certifications. Quelques réformes d’importance ont eu lieu avec l’arrêté de juillet 2018. Le cycle permettant la certification a été allongé de 2 ans, passant donc de 5 à 7 ans. Comme le précise l’article R 271-1 du Code de la construction :

La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l’aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique

Pour être valables ces certifications doivent avoir été délivrées par un organisme agréé par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Ces certifications sont une nécessité, compte tenu des compétences exigées mais aussi, une contrainte. Elles sont coûteuses et nombreuses. Dans certains domaines tels que le plomb, l’amiante ou encore l’énergie, il existe même deux types de certifications : « avec ou sans mention ».

La certification avec mention ouvre la porte à un champ d’intervention beaucoup plus étendu mais nécessite un niveau plus élevé en termes de pré-requis et compétences. La certification sans mention permet également au diagnostiqueur immobilier d’intervenir dans ces domaines mais il ne pourra alors intervenir que dans un cadre limité. Ces certifications représentent en effet un coût financier non-négligeable et pour beaucoup de diagnostiqueurs la plupart des dossiers ne nécessitent pas la plus importante des certifications.

Illustration des différentes certifications

Des professionnels qui engagent leur responsabilité 

Si le législateur a voulu confier à une profession la mission d’informer le vendeur, il lui a imposé plusieurs contraintes. Nous en avons vu certaines mais il l’a surtout obligé à souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle et ce, afin de pouvoir réparer l’éventuel préjudice subi par l’acquéreur notamment.

Il convient de distinguer deux types de situation. Dans certains cas, le diagnostic immobilier a une valeur contractuelle. Dans d’autres, il n’est que purement informatif. Concernant ces derniers, on retrouve le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Pour l’instant il n’est pas opposable. Cela veut dire qu’en cas de DPE inexact, le diagnostiqueur immobilier ne devra pas couvrir le coût des travaux nécessaires pour mettre en conformité le bien au niveau de performance indiqué dans le diagnostic :

«  Attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE […] à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, n’à qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. Z… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente  ».

Il en va différemment quand le diagnostic a une valeur contractuelle. Dans le cas d’un diagnostic erroné, le professionnel peut être contraint à la réparation du préjudice causé. Concrètement, cela signifie que le diagnostiqueur devra par exemple rembourser :

  • Le « surcoût du désamiantage non détecté par le diagnostiqueur » ;
  • Une partie du « coût de traitement et de remise en état de la maison » infestée par le mérule ;
  • « Les frais de remise en état ainsi que les préjudices de jouissance et d’exploitation » en cas d’infection d’un local par des termites.

Du fait de nombreux revirements jurisprudentiels, il subsiste toutefois un doute quant à la nature du préjudice à réparer. Il s’agit tantôt d’une simple indemnisation pour perte de chance pour le vendeur, tantôt d’une réparation intégrale des travaux de compensation (sauf dans les cas dans lesquels le vendeur est lui-même en tort, notamment en cas de dissimulation volontaire d’un méfait comme par exemple, le fait pour le vendeur de changer des plinthes pour masquer la présence de mérule). Comme un éminent professeur le résumait : « l’information d’une absence de risque se meut ainsi en une garantie d’absence de risque ».

Attention : le vendeur peut également demander réparation auprès du diagnostiqueur immobilier. Il s’agira la plupart du temps d’une réparation au titre de la perte de chance.

Liste diagnostiqueurs immobiliers

Le ministère en charge de la Cohésion des territoires édite, depuis plusieurs années, un annuaire recensant les diagnostiqueurs immobiliers certifiés dans le secteur recherché :

http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

Il ne peut qu’être conseillé de consulter cet annuaire avant de choisir son diagnostiqueur.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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