Projet de loi « Climat » : un renforcement de l’état des risques

Loi Climat

Après avoir été débattue et votée par l’Assemblée nationale ce printemps, la « loi Climat » poursuit son chemin législatif. Une étape majeure a été franchie récemment par le vote du projet de loi par le Sénat, la vénérable institution apportant de nombreuses mesures complémentaires au projet voté par l’Assemblée nationale. Ce décalage entre les deux textes votés implique que le chemin législatif de cette loi n’est pas terminé. La commission mixte paritaire étant parvenue à un accord, la loi devrait être votée cet été. Même non-définitive, on peut deviner la colonne vertébrale de cette loi en ce qui concerne les risques : transmettre plus et transmettre mieux. Cela passe par l’intégration, via la loi Climat, de la problématique du recul du trait de côte au sein de l’état des risques mais également, par un renforcement de la communication de l’état des risques.

Une meilleure utilisation de l’État des risques en proposition dans la loi Climat

C’est une volonté de l’administration qui a trouvé une consécration législative. L’acquéreur ou le locataire doit disposer d’une information complète sur les risques quand il achète ou loue un bien mais, il doit surtout être informé de façon précoce. Les deux assemblées sont d’accord sur l’idée mais pas encore sur les modalités d’application de cette mesure.

La proposition de l’Assemblée nationale

Pour l’Assemblée nationale, il s’agit de communiquer sur les risques toujours au moment du compromis de vente ou lors de la signature de l’acte authentique mais également, dès la première visite du bien. Ce qui signifie qu’il incombe au vendeur ou à l’agent immobilier, de fournir une preuve qu’un état des risques a bien été remis lors de chaque première visite d’un bien. L’objectif est louable mais ouvre la porte à un nombre important de questions quant à sa réalisation. Comment s’assurer que l’information est bien fournie ? Quel type de preuve est à apporter ? Quel type de preuve peut être considéré comme suffisant ? Ceci est d’autant plus vrai que la sanction en cas de non-présentation de l’état des risques et pollutions reste forte : nullité de la vente ou révision du prix sont encourues.

Ce qui est valable pour la mise en vente d’un bien l’est tout autant pour sa mise en location. Le propriétaire doit fournir un état des risques à chaque locataire qui visite son bien pour la première fois.

La proposition du Sénat

Le Sénat ne s’est pas contenté de confirmer cette proposition de l’Assemblée nationale, il l’a renforcée en votant une obligation de communication dès la publication de l’annonce. Il semblerait que l’annonce ne doit pas contenir un état des risques et pollutions, mais l’endroit où cette information peut être consultée par l’acheteur.

Dans les deux cas et si la loi était votée définitivement en l’état, il faudrait évidemment des décrets d’application précis pour déterminer exactement l’étendue de cette nouvelle obligation. Force est de constater que si la volonté de mieux communiquer est louable, la mise en œuvre de ces potentielles nouvelles obligations recouvre assurément des mines contentieuses. La remise de l’état des risques au moment de la première visite et l’information à communiquer lors de la publication de l’annonce soulèvent des difficultés pratiques que les décrets d’application devront impérativement lever.

Au-delà des modalités de communication visant à une meilleure transmission de l’information liée aux risques, le législateur souhaite augmenter le contenu de l’état des risques en y intégrant la problématique du recul du trait de côte.

Le traitement juridique du trait de côte proposé par la Loi Climat

Définition et problématique

Selon le ministère en charge de l’écologie, le trait de côte « pourrait se définir simplement comme la limite entre la terre et la mer. Cependant selon le type de côte considéré et sitôt que nous cherchons à tracer cette « limite », la notion de trait de côte devient plus complexe et peut se caractériser de différentes façons, à l’aide de plusieurs marqueurs et en fonction des données disponibles (limite de végétation, pied ou sommet d’une falaise, etc.) ».

Recul du trait de cote dans le temps
Évolution du trait de cote, ici en net recul (© Salesse, Gabbardo, MTES)

À l’heure actuelle, la problématique qui occupe les pouvoirs publics est moins le trait de côte que son recul et les conséquences de celui-ci. La montée des eaux, qui semble inexorable, grignote des terres et finit par porter atteinte à l’intégrité des habitations. Selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA), d’ici à 2100 plus de 50 000 maisons pourraient être touchées par ce phénomène. Si le risque de péril physique est exclu, le péril matériel est lui bien réel et souvent, le propriétaire doit se résigner à abandonner son bien.

Les mesures envisagées

Le législateur s’est emparé de ce sujet lors de l’élaboration de la « Loi Climat ». Bien aidé par les services de l’administration, le député LREM Lionel Causse a proposé plusieurs amendements lors du passage de cette loi devant l’Assemblée nationale. Il a proposé et fait voter une série de mesures dont voici les principales. Tout d’abord il faut permettre à l’administration de prévoir dès à présent l’identification des communes concernées par la réalisation d’une cartographie locale d’évolution du trait de côte.

D’après le député, « l’indicateur national érosion côtière montre qu’environ 20 % du littoral français (hors Guyane) est en recul et révèle également que les vitesses peuvent varier fortement (jusqu’à 8 m/an pour les zones les plus touchées). Pour 11 % des côtes, on relève une avancée de trait de côte, tandis que pour 69,7 % des côtes l’évolution de trait de côte n’est pas perceptible ».

L’idée est donc bien de concentrer les moyens dans les communes prioritaires qui seront définies par voie réglementaire. Ces dernières devront établir une cartographie de ce risque et l’intégrer dans leur document d’urbanisme.

Ensuite on retrouve la volonté de faciliter le travail des pouvoirs publics en instaurant un droit de préemption spécifique. Réservé au trait de côte et primant tous les autres droits de préemption (sauf celui en vigueur sur les Espaces naturels sensibles), ce nouveau droit de préemption a pour objectif de permettre à la commune d’acheter en priorité des habitations trop proches des zones exposées à ce risque. Ce dispositif n’est pas sans rappeler celui qui existe pour les Plans de Prévention des risques technologiques (PPRt) avec la délimitation, à l’intérieur de celui-ci, de zones de préemption. On peut toutefois regretter la création d’un droit de préemption spécifique alors que l’élargissement des objectifs du droit de préemption urbain existant semblait largement suffisant. Si son utilité se discute peu, ce mécanisme vient encombrer et complexifier le droit de l’urbanisme.

Enfin notons que ce risque devra être intégré au sein du dispositif IAL. Tout est encore très flou sur le sujet mais il s’agirait d’intégrer à l’état des risques et pollutions les cartographies locales d’exposition au recul du trait de côte (zone « moins de 30 ans » et zone « 30-100 ans »). Le législateur souhaite se servir de ce dispositif efficace pour sensibiliser les nombreux acteurs du marché de l’immobilier à ce risque.

Petite nouveauté en marge de la « Loi Climat », le ministère en charge de l’écologie a pris un arrêté qui modifie légèrement le modèle de l’état des risques et pollutions. Ce dernier n’a plus à contenir obligatoirement la date et le numéro de l’arrêté préfectoral en vigueur et nécessaire pour établir un état des risques et pollutions. Preventimmo ne change pour l’instant rien à son état des risques mais les équipes travaillent à proposer la meilleure solution à ses clients.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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