Les taxes sur les terrains devenus constructibles (1529 et 1605 nonies)

Taxes 1529

Ces taxes aux surnoms multiples, « taxes sur les terrains nus », « taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles » ou encore « 1529 » et « 1605 nonies », en référence à leurs articles respectifs dans le Code général des impôts, visent une même réalité : une taxation au moment de la vente. Fort heureusement, ce sont « seulement » les cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles qui peuvent être soumises à ces deux taxes, l’une nationale (article 1605 nonies) et l’autre locale (article 1529). Ces taxes ne concernent que les premières cessions de terrain réalisées, les suivantes étant exonérées. En revanche, elles ne sont aucunement liées à la taxe sur la plus-value, les deux peuvent donc se cumuler.

La taxe communale (1529)

C’est la plus ancienne des deux taxes puisqu’elle fut instituée par la loi ENL[1] de 2006. Au moment de l’élaboration de la loi, un constat s’imposait : l’ouverture à l’urbanisation d’un terrain procure certains bénéfices à la commune mais occasionne des désagréments, au premier rang duquel on retrouve le coût. Les réseaux et équipements publics nécessaires à l’ouverture à l’urbanisation sont onéreux pour la commune, tandis que le propriétaire va voir la valeur foncière de son terrain s’élever (s’envoler dans certains cas) quand il devient constructible. La solution qui semblait la plus légitime pour le législateur fut de permettre aux communes de récupérer une partie de ces dépenses.

La loi ENL a seulement ouvert une possibilité aux communes d’instituer cette taxe. Au 1er juin 2021, presque 6 500[2] communes avaient pris une délibération en ce sens. Le législateur a posé une contrainte : il faut que ce soit un PLU (ou une Carte communale, un PSMV) qui rende le terrain constructible. Les communes seulement couvertes par le RNU (environ 10 000 donc 25% des communes françaises) ne disposent pas de cette faculté. Cette taxe concerne la cession de terrain nu. Les ruines ou bâtiments destinés à être démolis sont considérés comme des terrains nus. Enfin, cette taxe est due par le cédant (c’est donc le notaire qui devra se charger de collecter les informations nécessaires), tandis que son taux est fixe et n’a rien de négligeable car il est de 10% de la plus-value réalisée.

Il existe un certain nombre d’exonération, pas toutes faciles à obtenir et même à connaitre :

  • Pour les cessions de terrains exonérées de plus-values immobilières, c’est l’article150 U du Code général des impôts[3] qui prévoit les cas dans lesquels la taxe ne sera pas applicable. On retrouve dans cet article de nombreux cas, notamment : la vente de dépendances, les ventes inférieures à 15 000 euros, les expropriations ou encore, les opérations de remembrement ;
  • C’est également le cas lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d’acquisition de celui-ci ;
  • Enfin, la cession est exonérée si le terrain se situe en zone constructible depuis plus de 18 ans. Ce qui implique de connaitre l’historique de la parcelle, une information que seule la mairie est capable de fournir mais, cela nécessite certaines investigations de sa part, ce qui rend cette information difficilement récupérable.

La taxe sur les terrains nus devenus constructible n’est pas que locale, il existe aussi une taxe nationale qui vise le même genre de situations.

La taxe nationale (1605 nonies)

Assez proche de la taxe 1529 instituée au profit des communes, la taxe nationale 1605 nonies est de création plus récente puisqu’elle date de 2010. Cette fois-ci, le produit de la taxe est réservé à un fonds pour l’installation des jeunes agriculteurs. Celui-ci compte parmi ses objectifs, le financement des mesures en faveur des jeunes agriculteurs visant à faciliter l’accès au foncier et à développer des projets innovants.

Les biens concernés par cette taxe sont toujours les terrains nus devenus constructibles, la spécificité est que ce caractère constructible doit être postérieur au 13 janvier 2010. Avant cela, le bien est exonéré de cette taxe. Il y a trois types de classements qui peuvent rendre le bien constructible :

  • Les zones U et AU d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ;
  • Les zones constructibles d’une carte communale ;
  • Les parties constructibles (Parties actuellement urbanisées[4]) des communes soumises au Règlement National d’Urbanisme.

Comme pour la taxe locale, les cas d’exonération sont nombreux :

Il s’agit notamment des cessions de terrains concernés par une expropriation ou pour lesquels un particulier a fait jouer son « droit de délaissement », un mécanisme qui permet aux propriétaires de « forcer » la commune à acquérir leur bien sous certaines conditions.

Il s’agit également de conditions de prix, notamment lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale est inférieur à 10. Ce qui signifie que le terrain n’est pas vendu à un prix trop important par rapport au prix où il fut acheté. De même, les terrains dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € échappent à l’imposition.

Enfin, le dernier cas majeur d’exonération résulte de l’abattement prévu par le Code général des impôts. L’assiette de la taxe connaît un abattement automatique de 1/10e par année, à compter de la huitième année. Ce qui signifie qu’un terrain classé en zone constructible depuis plus de 18 ans, postérieurement au 13 janvier 2010, sera exonéré de la taxe 1605 nonies. En pratique, il faudra donc attendre 2028 pour que cette exonération soit totale.

Ces taxes, comme beaucoup d’autres, ont des objectifs précis qui ont motivé leur institution. Pour autant, elles participent à l’aggravation de la fiscalité qui pèsent sur les transactions immobilières.


[1] https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Etudes/2006/loi_enl.pdf

[2] https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/2021_06_01_taxe-forfaitaire_art_1529_cgi.pdf

[3] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036429096/2018-01-01

[4] L’article L 111-4 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en dehors des parties urbanisées, la commune peut prendre une délibération pour rendre une zone constructible si l’intérêt communal le justifie.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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