La mixité sociale renforcée

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Le ministre Emmanuelle Wargon n’a de cesse de le répéter : les obligations en matière de production de logements sociaux perdureront au-delà de 2025. Hérité de la loi SRU, le quota à atteindre de 25% de logements sociaux se trouve pérennisé. Tant pis si ce mécanisme a été échafaudé sur un imaginaire périmé (le levier de la mixité sociale pour régler des problèmes d’assimilation) ; tant pis s’il oblige les communes à construire de façon démesurée à l’heure de la lutte contre l’artificialisation des sols ; tant pis si 20 ans d’application de ce mécanisme ont démontré que les inégalités sociales et la création de poches de pauvreté n’ont en rien été enrayées. Malgré tout cela, les différents mécanismes juridiques et urbanistiques de mixité sociale se trouvent confortés. Rappel des principaux mécanismes existants.

Les sanctions

Pour parvenir à mettre en œuvre ces obligations, des mécanismes « punitifs » ont été mis en place. Ils ne visent pas les particuliers mais bien les communes.

Les sanctions financières

Si une commune n’atteint pas l’objectif de quota de logements sociaux qui lui est assigné (il varie selon la localisation), une sanction financière s’applique et prend la forme d’un prélèvement annuel sur ses ressources fiscales. Ce prélèvement est calculé sur le potentiel fiscal de la commune (selon l’article L.2334-4 du Code général des collectivités territoriales) et proportionnel au nombre de logements manquants pour atteindre les 25 % de logements sociaux. Il existe des cas d’exonération, mais ils sont plutôt stricts.

Les sanctions « urbanistiques »

A la suite d’une procédure assez longue, si la commune se met en défaut de ses objectifs, le préfet peut prononcer un arrêté de carence. Celui-ci produit plusieurs effets, notamment un alourdissement des sanctions financières mais ce n’est pas tout. Deux autres sanctions découlant de cet état de carence sont particulièrement pénalisantes pour les communes. Il s’agit de :

• La perte, au profit de l’Etat, de la compétence en matière de délivrance des permis de construire ;
• La perte du bénéfice du droit de préemption urbain. Il appartient au préfet par ailleurs, s’il le souhaite, d’appliquer du droit de préemption urbain renforcé sur tout ou partie de la commune. Depuis la loi ELAN, il peut même le mettre en place dans les parties actuellement urbanisées d’une commune soumise au RNU.

Les « servitudes » de mixité sociale

Les emplacements réservés pour la création de logements sociaux

C’est la servitude de mixité la plus contraignante. Tellement que son instauration ouvre au propriétaire la possibilité de recourir à un droit de délaissement. S’il est activé, la commune devra soit acquérir le bien concerné par l’emplacement réservé dans un délai resserré, soit renoncer à la réalisation du projet objet de la réserve.

Les facilités offertes par l‘emplacement réservé, à son bénéficiaire, sont communes à tous les emplacements réservés : facilités pour justifier la préemption à venir, pas besoin de justifier un programme précis, gel des constructions et aménagements contraires à la réserve, etc.

Les secteurs de mixité sociale

Ces secteurs sont beaucoup plus étendus que les emplacements réservés. Généralement, ils recouvrent des quartiers entiers, voire toutes les zones U et AU d’un PLU. Il n’est pas possible de recourir à un droit de délaissement pour ce type de secteurs. Il faut dire qu’ils sont beaucoup moins contraignants qu’un emplacement réservé. Le principe est de fixer un taux de pourcentage de logements sociaux à prévoir en cas de réalisation d’un programme de logement. Une contrainte qui s’avère donc très diffuse et très ciblée.

Les secteurs de taille minimale des logements

Petite sœur des servitudes de mixité sociale, la servitude de taille minimale des logements a pour objectif de contrer la construction de logements trop petits (pour des raisons de rentabilité). Pour y parvenir, il est institué une obligation de construire, toujours dans des programmes de construction, un certain nombre de logements avec une taille minimale définie.

Ces différents mécanismes ont peu d’effets directs pour le particulier, à l’exception notable des emplacements réservés mais sont plutôt contraignants pour les municipalités. Si leur objectif est louable, les résultats ne semblent pas au rendez-vous[1].

[1] https://www.ccomptes.fr/fr/publications/lapplication-de-larticle-55-de-la-loi-sru