Etat des Risques non-renouvelé : un notaire et un diagnostiqueur lourdement condamnés

Risque inondation

Le 24 mars 2009, une SCI a acquis un terrain accueillant un camping dans le Sud-Ouest. Les nouveaux acquéreurs souhaitaient procéder à des aménagements afin de redynamiser l’activité économique du camping qui était en berne. Quelques temps après, ils se sont vu opposer un refus à leur demande de permis de construire(piscine chauffée et local), au motif que le camping était situé, pour partie, en zone rouge inconstructible. Les acquéreurs ont appris la situation du bien à ce moment-là, en effet ni l’Etat des Risques ni l’acte de vente ne mentionnait la présence de cette zone inondable : ils ont logiquement demandé la résolution de la vente.

Défaut d’information Risque inondation : à qui la faute ?

Après quelques recherches, les acquéreurs ont constaté qu’un plan de prévention des risques d’inondation avait été approuvé par arrêté préfectoral le 25 novembre2008, et publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l’État, soit 1 mois avant la vente. Malgré la non-publication de ce PPR sur le site IAL de la préfecture, les acquéreurs soutenaient que l’état des risques fourni par le diagnostiqueur, ainsi que l’acte authentique, devaient contenir une mention de ce PPR.

Selon le diagnostiqueur immobilier, qui a réalisé l’état des risques, les données utilisées pour réaliser ce document étaient celles disponibles sur le site de la préfecture, dans l’espace dédié aux formalités Informations Acquéreurs Locataire. Il ne pouvait se douter qu’un plan de prévention des risques venaient d’être approuvé, à plus forte raison que le site de la préfecture n’en faisait pas mention.

Selon le notaire, les acquéreurs ne pouvaient ignorer que le camping était situé en zone inondable dès lors que l’acte de vente stipulait expressément qu’un plan de prévention des risques d’inondation avait été prescrit par arrêté du 18 septembre 2002 et que le terrain de camping était situé en bordure d’un lac ; le notaire ajoutait que le certificat d’urbanisme annexés à l’acte du 24 mars 2009 mentionnaient que les parcelles concernées étaient situées en zone inondable et en partie en zone Uls (« s » pour submersible) du PLU. Il fit également valoir qu’il ne saurait être tenu pour responsable des inexactitudes du certificat d’urbanisme

La Cour tranche et condamne sévèrement

Mais selon la Cour, qui tire « des dispositions combinées de l’article L.125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L.271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un Etat des Risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ». La Cour ajoutant que : « le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative », et ne doit pas dispenser de consulter le Recueil des actes administratifs.

La Cour a finalement retenu que le notaire a engagé sa responsabilité professionnelle dans la rédaction des actes, dès lors c’est lui qui devait réparer ce préjudice chiffré à plusieurs centaines de milliers d’euros. Le cabinet de diagnostic immobilier, rédacteur de l’Etat des Risques faux, fut lui aussi condamné à rembourser une partie des sommes dues par le notaire.  

Des sanctions lourdes

  • 475 000 euros représentant le prix de vente
  • 22 696,49 euros hors-taxes au titre des frais d’agence immobilière Azur Océan
  • 15 304,70 euros au titre des pénalités pour remboursement anticipé
  • 7 567,10euros hors-taxes au titre des frais de notaire et d’enregistrement
  • 6 000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile)


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
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Vincent Bicini


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