Le droit de préemption SAFER

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Présentation

SAFER : organisme régional.

Cet acronyme désigne : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER)

La SAFER doit en priorité œuvrer à la protection des espaces agricoles naturels et forestiers. Pour ce faire, cet organisme a la faculté de se substituer aux éventuels acheteurs de terrains par son exercice de préemption.

Principe :

La préemption s’exerce dans un cadre légal, avec une motivation précise, et requiert l’accord des Commissaires du Gouvernement siégeant au Conseil d’Administration de toute SAFER. Par cette action/intervention, la SAFER suit un but : favoriser en premier lieu le développement des activités agricoles. En second lieu, cette préemption est un outil permettant d’éviter de dénaturer l’environnement (transformer des terres agricoles en bâtiment) et de vendre à des prix corrects.

Le principe de la préemption est simple : lorsqu’un propriétaire (personne physique ou moral) souhaite céder ses biens immobiliers à titre onéreux ou gratuit, la SAFER doit en être informée par le cédant ou plus couramment par son notaire. A défaut d’information, il existe des sanctions pouvant bien entendu aller jusqu’à l’annulation de la vente.

Biens susceptibles d’être préemptés

Peuvent ainsi entrer dans le cadre de la préemption de la SAFER tous les biens mobiliers et immobiliers tels que : bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, les bâtiments d’exploitation agricoles ou à vocation agricole attachés aux biens, les terrains nus ayant vocation agricole puisque classés par le document d’urbanisme communal en zone agricole ou naturelle ou dans les secteurs non urbanisés en l’absence de document d’urbanisme. La SAFER peut aussi préempter dans des cas plus spécifiques tel que sur l’usufruit ou la nue-propriété des biens à usage agricole ou à vocation agricole, elle peut enfin, acquérir la totalité de parts sociales de société à objet d’exploitation agricole ou de propriété agricole avec pour objectif d’accueillir un exploitant.

Limites au droit de préemption

La SAFER ne peut cependant pas exercer son droit de préemption dans tous les cas. Ainsi, la SAFER ne peut pas préempter sur des biens d’une superficie inférieure à 2 500 m² dans le cas des polycultures-élevage et de 1 000 m² dans le cas des cultures maraîchères et fruitières et des zones viticoles. Mais la SAFER peut préempter, quel que soit la superficie, dans les zones agricoles ou les zones naturelles des POS ou PLU, dans les périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels péri-urbains ou les périmètres d’aménagement foncier rural.

• Zone agricole : aucune limite
• Zone naturelle des PLU : Aucune limite
• Zone naturelle des POS : Aucune limite
• Zone de polyculture : la superficie doit être supérieure à 2500m²
• Zone d’élevage : la superficie doit être plus grande que 2500m²
• Zone viticole : la superficie doit être supérieure à 1000m²
• Zone maraîchère : la superficie soit être supérieure à 1000m²

Elle ne le pourra pas non plus exercer son droit de préemption si l’acquéreur est le preneur en place depuis au moins 3 ans. Il en est de même si l’acquéreur est un proche parent ou un des indivisaires suite au partage. La SAFER ne pourra pas préempter s’il s’agit d’un salarié d’exploitation agricole, un aide familial ou un associé d’exploitation si la surface ne dépasse pas les seuils de contrôle des structures.

Le droit de préemption ne pourra pas être exercé contre les fermiers évincés ni contre les agriculteurs expropriés, ni même sur des biens compris dans un plan de cession d’une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, ou encore sur des biens destinés à la construction ou à l’aménagement industriel ou à des carrières. Enfin, échappent au droit de préemption les jardins familiaux inférieurs à 1 500 m² et certaines surfaces boisées (Article L. 143-4 du Code rural).

Depuis la loi d’avenir (Loi d’Avenir pour l’Agriculture, l’Alimentation et la Forêt « LAAF » du 13 octobre 2014), il est prévu également que la SAFER ne pourra exercer son droit de préemption sur les parcelles classées en nature des bois et forêts au cadastre ainsi que si un usufruitier souhaite acquérir la nue-propriété du bien ou qu’un nu-propriétaire souhaite acquérir l’usufruit du bien.

Les modalités d’exercice

Pour chaque type de transaction envisagé ci-dessus, le notaire devra transmettre à la SAFER un formulaire spécifique à la cession (article R141-2-1 du Code rural), spécifiant la nature et la localisation du bien, les noms et qualités des parties ainsi que le prix de vente fixé. Ces informations pourront être communiquées soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit sous forme électronique. Cette communication des informations requises devra respecter un délai de deux mois avant la date envisagée pour la cession. Par la suite, la SAFER bénéficiera d’un délai de réponse de deux mois à compter de la réception par voie postale ou électronique pour exercer son droit de préemption. Passé ce délai, il est considéré que son silence vaut renonciation à ce droit.

Lieu de situation des biensBiens soumis à information préalableBiens non soumis à information

Concernant les formulaires envoyés, il en existe 4 avec des contenus variables, dans lesquels le notaire qualifiera la formalité :

• Un formulaire « A » relatif à l’information déclarative des cessions à titre onéreux portant sur des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux
• Un formulaire « B » relatif à l’information déclarative des cessions à titre onéreux de parts ou actions de sociétés agricoles »
• Un formulaire « C » relatif à l’information déclarative des cessions à titre gratuit portant sue des biens mobiliers et/ou immobiliers ruraux
• Un formulaire « D » relatif à l’information déclarative relative aux cessions à titre gratuit de parts ou d’actions de sociétés agricoles

Ainsi le notaire doit faire connaître à la SAFER plusieurs informations :

• Quant aux parties : leurs noms, date de naissance, domicile, profession…
• Quant au bien objet de la cession : la nature du bien, la désignation cadastrale, la localisation…
• Quant à l’opération : le prix de vente, les conditions

Doit s’ajouter à cette information auprès de la SAFER une information au client : le notaire a une obligation d’informer ses clients. En pratique il devra rappeler aux parties le dispositif d’information et devra indiquer dans l’acte que ces dispositions ont été observées.

Conclusion

Les SAFER sont donc investies d’une mission d’intérêt général concernant le foncier agricole et rural, qu’elles exercent grâce au droit de préempter que leur accorde la loi. Rappelons que pour exercer ce droit de préemption la SAFER régionale compétente devra être informée de tout changement de propriétaire par le notaire : cette information est obligatoire, le notaire ne pourra s’en acquitter.

Il est à noter que le droit de préemption des SAFER peut être toutefois mis en échec au cas d’exercice d’un droit de préemption prioritaire ou d’un droit préférentiel…

Preventimmo.fr vous renseigne

Par le biais d’une demande de droit de préemption, nos experts Preventimmo vous indiquent dans quel cas le droit de préemption de la SAFER est susceptible de s’appliquer.

Cas généraux :
Dès que vos parcelles se situent dans les cas suivants, le droit de préemption de la SAFER vous sera notifié :

• En zones naturelles ou agricoles des documents d’urbanisme type PLU et POS (zones NC et ND des POS ou bien zones N et A des PLU)
• En zones de périmètres d’opérations d’aménagement foncier rural (entre les dates d’ouverture et de fermeture des opérations
• En zones agricoles protégées
• Selon le classement constructible ou inconstructible de la parcelle en carte communale (chaque SAFER fixe ses propres règles dans ces cas, il n’existe pas de règles générales)

Cas spécifiques :
Dès que vos parcelles se situent dans les cas suivants, le droit de préemption de la SAFER vous sera indiqué en zone urbaine (il ne devra être purgé qu’en cas d’activité ou de vocation agricole pour le terrain) :

• Selon les conditions de chaque SAFER : si le seuil relatif à la superficie minimum exigé est atteint
• En cas de parcelles enclavées au sens de l’article 682 du Code Civil (relatif a droit de passage)

Dans ces cas précis il s’agira d’une simple indication sachant que nos experts n’ont pas forcément la connaissance de la destination du terrain, ceux-ci peuvent vous communiquer qu’un droit de préemption de la SAFER peut s’appliquer à condition qu’une vocation agricole soit exercée : à ce moment-là les experts vous feront part qu’ils n’ont pas la connaissance nécessaire, ce sera à vous de vérifier de l’usage ou de la vocation agricole du terrain.

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