Diagnostics immobiliers en 2012 : ce qui change pour les propriétaires

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Ce premier semestre 2012 aura été riche en actualité pour le diagnostic immobilier ! Modification en profondeur du diagnostic amiante, amélioration du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), modifications du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) et nouvelle norme sur le diagnostic termites, nous faisons un tour d’horizon des principaux changements pour les propriétaires de biens.

Un nouveau diagnostic amiante renforcé

Si le décret «amiante » du 03 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis n’est pas encore entré en vigueur (date initialement prévue : 1^er février 2012), les propriétaires doivent être particulièrement attentifs aux nouveautés qu’il introduit.

En effet, ces nouvelles dispositions peuvent être lourdes de conséquences pour les vendeurs et bailleurs. Ce qui change pour les propriétaires :

• Renforcement des sanctions en cas de non-respect de la réglementation : amendes pouvant atteindre 3000€ en cas de récidive ;
• Le DAPP ou Dossier amiante des Parties privatives : création du DAPP pour les propriétaires des parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation. Ce dossier doit être mis à disposition de tous les occupants avant le 1^er Février 2012 ;
• Communication du rapport de repérage : obligation de remise du diagnostic amiante au propriétaire par AR et en cas de détection d’amiante dégradé de la liste A, obligation pour le diagnostiqueur de transmettre une copie au préfet du département ;
• Renforcement du pouvoir interventionnel du Préfet : le préfet peut exiger l’exécution des obligations du propriétaire (repérage, mesures d’empoussièrement, retrait, confinement…) dans des délais qu’il fixe ainsi que la réalisation d’une expertise pour contrôler le respect des obligations de repérage et des rapports de repérage. Selon notre partenaire Diagamter, « l’enlèvement de 20m2 de dalles de sol amiantées peut coûter entre 1000 et 5000€HT suivant le type de bien ». D’où l’importance de faire établir ce diagnostic le plus tôt possible en cas de vente du bien.

DPE 2012 : un diagnostic plus fiable

Depuis sa création en 2007, le diagnostic de performance énergétique a rencontré beaucoup de succès mais également quelques ratés. Désireux à la fois de combler ses lacunes et d’en faire un critère essentiel dans l’achat ou la location d’un bien immobilier, l’Etat a initié une concertation en octobre 2010 avec toutes les parties prenantes (fédération de diagnostiqueurs, associations de consommateurs, assureurs, organisme d’accréditation…).

Le plan de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique est la résultante de cette concertation et se décline autour de 6 grands axes (en vigueur depuis le 1^er janvier 2012) :

• Plus de transparence : cette mesure vise à limiter les risques de « DPE frauduleux » et à permettre au particulier de mieux comprendre comment son diagnostic a été réalisé. Concrètement, tout diagnostiqueur doit adjoindre une fiche technique dressant de manière exhaustive toutes les données utilisées. De même, pour aider les propriétaires à comprendre les différences éventuelles entre leurs consommations réelles et les consommations théoriques renseignées, le diagnostiqueur fournira un document expliquant ces écarts.
• Une meilleure méthode de calcul : au lieu de 30 critères, le DPE sera calculé sur 60 critères afin d’aboutir à un calcul plus précis et réaliste. De nouvelles données sont prises en compte dans le calcul pour réduire les différences entre le classement et la réalité de la consommation énergétique.
• Des logiciels approuvés par le Ministère : autre moyen de contrôle supplémentaire, le nombre de logiciels autorisés à créer des DPE est strictement limité aux logiciels ayant fait l’objet d’une validation par le Ministère et l’ADEME (11 actuellement).
• Une base de données des DPE en ligne : dans la continuité de la loi Grenelle II, les diagnostiqueurs devront transmettre les DPE réalisés à l’ADEME grâce une application développée par elle. Cette initiative permettra de centraliser des données utiles à l’élaboration de stratégies en matière d’énergie à grande échelle mais aussi aux organismes certificateurs de vérifier la cohérence des résultats renvoyés par les diagnostiqueurs certifiés.
• Une meilleure formation des diagnostiqueurs : la formation des diagnostiqueurs est renforcée par l’augmentation du niveau de difficulté des examens (certification et recertification) et la création de deux niveaux de difficulté (DPE pour maisons individuelles et bâtiments tertiaires)
• Une meilleure surveillance : l’amélioration du contrôle des diagnostiqueurs passe par trois dispositifs. Le premier est celui dont nous venons de parler à savoir l’application de l’ADEME. L’autre dispositif est l’annuaire mis en place par le Ministère permettant de trouver un diagnostiqueur certifié. Enfin, à compter du 1^er Janvier 2013, une viste in situ systématique par l’organisme certificateur sera imposée pendant les cycles de certification et de recertification sur un DPE réalisé auparavant.

Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : les nouvelles obligations

Entré en application au 1^er Janvier 2012, l’arrêté du 19 Août 2011 modifie et remplace le diagnostic plomb actuel. Tout comme pour le DPE, la volonté est de rendre ce diagnostic plus fiable et d’apporter plus de transparence sur les données et les instruments d’analyse utilisés. Le nouveau constat de risque d’exposition au Plomb impose les obligations suivantes :

• Appareils de mesures : obligation pour le diagnostiqueur technique d’utiliser des appareils de mesure spécifiques (détecteur à fluorescence X) conformes à l’arrêté ;
• Fiabilité des appareils de mesure et du diagnostic : le diagnostiqueur devra posséder une attestation du fabricant du matériel utilisé, une attestation stipulant la durée maximale de la source radioactive ;
• Forme et contenu du constat : le rapport remis au particulier doit comporter désormais en page de garde les caractéristiques de l’appareil utilisé, les données sur la répartition de l’état de conservation des matériaux et revêtements ainsi que le type de dégradation constaté ;
• Transmission du rapport à l’ARS : le diagnostiqueur devra transmettre une copie de son rapport à l’Agence Régionale de la Santé en cas de constat de présence de nombreux revêtements dégradé contenant du plomb (et faisant apparaître des facteurs de dégradation du bâti, 20% Unité de diagnostic) ou de revêtements présentant des traces de moisissures.

Diagnostic termites : la nouvelle norme NF P 03-201

Publié le 16 Mars 2012 au Journal Officiel, l’arrêté du 07 Mars 2012 introduit une nouvelle norme sur « l’état du bâtiment relatif à la présence de termites », la norme NF P 03-201. Cette norme qui rentrera en vigueur le 1^er Juillet 2012, remplace l’ancienne norme expérimentale (XP P 03-201) et introduit les nouveautés suivantes :

• Périmètre d’investigation : désormais limité à 10 mètres dans les limites de la propriété
• Rapport de diagnostic : celui-ci doit comprendre l’ordre de mission, le bon de commande ou le devis signé et faire impérativement référence à la norme NF P 03-201

Toutefois, selon Didier LANCELOT, administrateur de la FIDI, ce changement de norme ne modifie ni les méthodes de détections ni le résultat (source : lemoniteur.fr). Le nouveau texte ajoute principalement la possibilité pour le diagnostiqueur de ne mentionner la détection d’autres agents parasitaires dans les constatations diverses.