Jurisprudence et état des risques : analyse de 2 arrêts

Garantie des vices cachés Code Civil

Garantie des vices cachés Code Civil

Propriétaire vendeur ou bailleur, vous êtes tenu à une obligation d’information sur les risques naturels, miniers et technologiques susceptibles d’engendrer des dommages au bien mis en vente.

Établir et fournir un État des Risques Naturels, miniers et Technologiques (ERNT) reste la seule manière efficace de remplir cette obligation. Une mauvaise information, une information incomplète, voire inexistante, sur les risques auxquels le bien est exposé, est susceptible d’annuler la vente.

Afin d’illustrer notre propos et de l’orienter sur l’importance de l’ERNT, nous nous sommes penchés sur deux arrêts de jurisprudence présentant le caractère inondable d’un bien comme étant susceptible de constituer un vice cachéGroupement foncier agricole du Manoir – 10/05/2011 et  M. et Mme Y. – 19/10/2010.

Récapitulatif des circonstances

Dans les deux arrêts, le caractère inondable d’un bien vendu est en cause. L’acquéreur, qui n’en avait pas eu connaissance lors de la vente, veut annuler la vente.

Chronologie des faits, communs aux deux cas :

  1. Le bien est vendu ; préalablement à cette vente, le vendeur n’a fait aucune allusion sur le fait que le terrain était en zone inondable ;
  2. La vente conclue, l’acquéreur s’aperçoit du caractère inondable de son terrain, caractère dont il n’avait pas eu connaissance ;
  3. Il intente alors un procès auprès du vendeur, afin d’annuler la vente ;
  4. Le jugement donne tout d’abord raison au vendeur ; l’acheteur fait donc appel de cette décision ;
  5. La Cour d’Appel, à l’inverse, estime que le vendeur était tenu d’informer l’acheteur : cette absence d’information constitue un vice caché ;
  6. Le vendeur saisit la Cour de Cassation, celle-ci suivra l’analyse de la Cour d’Appel donnant raison à l’acheteur et concluant à la nullité de la vente.

Enseignement de la jurisprudence

Les deux arrêts soulignent l’importance essentielle de l’information quant à la nature du bien vendu, c’est-à-dire que tout vendeur est tenu envers l’acheteur d’une garantie impérative : la garantie légale des vices cachés (article 1641 du code civil). Cette garantie protège l’acheteur contre les vices qui dégraderaient de manière importante les qualités du bien objet de la vente.

C’est en ce sens que l’ERNT devient un élément incontournable lors d’une vente immobilière. L’état des risques naturels et technologiques donne la garantie au vendeur que l’information sur les risques a bien été transmise à son futur acquéreur et ce, que le bien soit concerné ou non par un risque.

Ces deux arrêts ne sont pas uniques en leur genre. En effet, une jurisprudence abondante a pu être relevée soulignant le fait que le vendeur doit informer loyalement l’acheteur de la situation du bien objet de la vente au regard des risques naturels, miniers et technologiques : exposition aux chutes de pierres, instabilité des sols et sous-sols, zone inondable, etc.

Ce qu’il faut retenir

Pour le bien mis en vente, s’il y a omission d’information sur les risques naturels, miniers et technologiques réglementés par des PPR, la garantie des vices cachés peut être mise en jeu par l’acquéreur ou le locataire, entraînant alors la résolution de la vente ou la réduction du prix.

L’ERNT permet d’informer l’acquéreur de risques qui pourraient dégrader de manière importante la qualité de son bien, il  constitue donc une pièce maîtresse lors d’une vente ou d’une location immobilière. Son absence ou son caractère erroné peut donc engager la responsabilité de celui qui l’établit ou devait l’établir : le vendeur / bailleur ou le diagnostiqueur.

Son caractère obligatoire est conditionné par la présence de PPR ou d’Arretés de Catastrophes Naturelles sur la commune … il est donc nécessaire d’établir un constat initial pour ensuite ne pas réaliser l’ERNT.

Vendeur, bailleur, diagnostiqueur, faites confiance à Preventimmo.fr, pour :

  • disposer d’un document prouvant que vous avez respecté votre obligation d’information quant à la présence OU l’absence de risques ;
  • avoir la la garantie d’une information précise et de qualité, toujours à jour ;
  • éviter votre mise en responsabilité en cas de recours.

Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Pauline Guichard

Pauline Guichard est expert en urbanisme au sein de Preventimmo.fr. Docteur en Droit, elle a travaillé pendant près de quatre ans à la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur sur l’analyse des documents d’urbanisme du département des Alpes-Maritimes. Sa thèse de doctorat traite des relations entre urbanisme et développement durable avec une analyse plus spécifique sur le contexte local.


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