Emplacement réservé, PLU et alignement : définitions 
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Limitations aux droits de propriété

Généralités

Ces servitudes sont fondées sur la préservation de l’intérêt général. On peut distinguer deux familles de servitudes pouvant altérer la propriété privée : les servitudes d’utilité publique et les servitudes d’urbanisme.

Limitations aux droits de propriété : de quoi s’agit-il ?

Définition

On peut distinguer deux types de servitudes :

  • les servitudes d’utilité publique : alignement, … ;
  • les servitudes d’urbanisme : emplacement réservé, marge de recul, ….

Les servitudes d’utilité publique

Elles constituent une limitation administrative au droit de propriété. L’alignement en fait partie et déterminera la limite entre le domaine public et les propriétés privées. On ne peut y déroger, néanmoins, elles donnent lieu à indemnisation.

Mises en œuvre par l’Etat, elles s’imposent aux communes et aux communautés lors de l’élaboration des documents d’urbanisme. Elles sont instaurées par des lois ou règlements et doivent être annexées aux Plan d’Occupation des Sols / Plan Local d’Urbanisme (POS/PLU).

Les servitudes d’urbanisme

Elles résultent de législations d’urbanisme qui concernent l’utilisation du sol en vue d’un aménagement équilibré et harmonieux. La marge de recul et les emplacements réservés en font partie. On ne peut y déroger et elles ne donnent pas lieu, généralement, à indemnisation.

Objectif

Ces limitations au droit de propriété ont des objectifs très spécifiques :

  • soit pour garantir la pérennité, l’entretien, l’exploitation ou le fonctionnement d’une installation d’intérêt général ;
  • soit pour protéger un espace particulièrement précieux pour la collectivité.

Bénéficiaires

Elles sont toujours instituées par une autorité publique : Etat, collectivités locales, …

Champ d’application

Les terrains bâtis et non bâtis.

Durée de validité de la servitude

Pas de durée de validité fixée.

Quelles conséquences pour les propriétaires concernés ?

La conséquence est d’altérer la liberté d’occuper ou d’utiliser le sol pour ses propriétaires (empécher ou conditionner la constructibilité, lancer une procédure d’expropriation, …).

Ce qu’il faut retenir

Les servitudes administratives sont instituées par une autorité publique dans un but d’intérêt général ; elles limitent le droit d’utilisation du sol.

Alignement

Qu’est-ce qu’un alignement ?

Définition

L’alignement est une décision prise par l’autorité administrative pour délimiter le domaine public routier des propriétés riveraines.

Objectif historique

L’alignement permettait à l’origine de dégager la rue de constructions pouvant être nuisibles à la sécurité, à la salubrité ou à l’aspect esthétique. L’alignement a permis de déterminer la forme de nos rues actuelles.

Bénéficiaires

L’autorité administrative compétente pour la voie concernée. Ainsi, un classement selon les routes peut-être effectué :

  • les autoroutes appartiennent au domaine public de l’Etat ;
  • certaines routes nationales sont transférées au département sinon elles appartiennent au domaine public de l’Etat si elles présentent un intérêt national ;
  • les routes départementales appartiennent au domaine public du département et sont gérées par le Conseil Général ;
  • les voies communautaires sont la propriété des communautés de communes, des communautés d’agglomérations ou des communautés urbaines ;
  • les voies communales enfin, appartiennent à la commune.

Champ d’application

Le domaine public routier, ou plus précisément les biens du domaine public affectés aux besoins de la circulation terrestre excepté la voie ferrée, est le seul à pouvoir être délimité par la procédure d’alignement par rapport aux propriétés privées.

Procédure

L’alignement est généralement fixé dans le POS/PLU. Si la commune ne dispose pas d’un POS/PLU, il est fixé par l’autorité administrative : Etat, Département, groupement de communes.

Durée de validité

Il n’a pas de durée de validité.

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires privés ?

Comment savoir si vous êtes concernés ?

Il vous faudra faire une demande auprès de votre mairie et des autorités administratives compétentes. Vous pouvez aussi vous adresser aux experts Preventimmo qui feront alors les démarches nécessaires pour vous.

Conséquences

Les conséquences varient selon que votre terrain est bâti ou non.

Si la partie de votre terrain grevée par l’alignement est bâtie, votre terrain vous appartient toujours jusqu’à ce que l’administration bénéficiaire décide de mener à terme son projet (élargissement de la voie existante ou création de voie).

Votre terrain devra alors être cédé et vous serez indemnisés par rapport à la valeur du terrain nu. Votre terrain subira jusqu’alors les effets d’une servitude de reculement, en d’autre termes, vous ne pourrez plus effectuer de travaux sur cette partie : interdiction de réaliser des travaux confortatifs sur l’existant et interdiction de réaliser des constructions nouvelles, ….

A défaut de respecter cette interdiction, l’administration bénéficiaire pourra vous ordonner la cessation des travaux et la remise en l’état initial, avant travaux.

Si la partie de votre terrain grevée par l’alignement n’est pas bâtie, l’administration concernée deviendra propriétaire de celui-ci de manière immédiate. Vous serez également indemnisés sur la valeur du terrain nu.

Vos recours ?

Vous pouvez contester un plan d’alignement, 2 recours sont possibles :

  • Un recours contre la décision approuvant le plan d’alignement ;
  • Un recours contre la servitude de reculement.

Ces recours devront être formés devant le Tribunal Administratif.

Quelques références réglementaires applicables à l’alignement

Les articles applicables à l’alignement sont :

  • les articles L. 112.1 et suivants du code de la voirie routière ;
  • les articles R. 112.1 et suivants du même code, pour la partie réglementaire ;
  • l’article L. 126.1 et l’article R. 126.1 du code de l’urbanisme.

L’emplacement réservé

Les emplacements réservés sont établis pour les projets d’équipements, les espaces verts ou les programmes de logement social (L. 123-2 b).

Ces emplacements traduisent un engagement des collectivités publiques de mettre en place des équipements publics sur leur territoire.

Qu’est ce qu’un emplacement réservé ?

Définition

Un emplacement réservé permet de réserver des terrains pour la réalisation :

  • de voies et ouvrages publics,
  • d’installations d’intérêt général
  • d’espaces verts ;
  • des programmes de logements dans un but de mixité sociale (dans les zones urbaines ou à urbaniser) ;

Objectifs

Son application permet de geler tout projet de construction privée. La collectivité met une option sur des terrains qu’elle envisage d’acquérir pour un usage d’intérêt général.

Bénéficiaires

Le bénéficiaire d’un emplacement réservé est la collectivité publique : Etat, Département, commune, groupements de communes ou bien encore organismes concessionnaires ou gestionnaires d’un service public.

Champ d’application

Ces emplacements sont situés selon les besoins et les moyens appréciés par la collectivité. Il s’agira indifféremment de secteurs bâtis ou non. La superficie des emplacements réservés n’est pas limitée, elle est déterminée par l’emprise nécessaire à la réalisation du ou des projets.

Processus de création

Les emplacements réservés sont mis en place lors de l’élaboration du POS/PLU, de sa modification ou de sa révision.

Durée de validité

Aucune durée ne peut être fixée.

Quelles conséquences pour les propriétaires privés concernés ?

Le terrain qui fait l’objet d’un emplacement réservé est « gelé », vous vous ne pourrez pas utiliser votre terrain comme bon vous semble.

Vous ne pourrez pas construire autre chose que ce que la collectivité a prévu, sauf s’il s’agit d’une construction temporaire qui devra alors fait l’objet d’une autorisation préalable.

Comment savoir si vous êtes concernés ?

Pour savoir si votre bien est concerné par un emplacement réservé, consultez le zonage du POS/PLU de votre commune ainsi que la liste des emplacements réservés disponible en annexe du même POS/PLU.

Vous pouvez également contacter nos experts Preventimmo.

Quelles procédures sont offertes aux propriétaires concernés ?

Propriétaire d’un terrain réservé, vous bénéficiez en contrepartie d’un droit de délaissement, qui peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir le terrain. Si vous décidez d’exercer ce droit, la collectivité disposera alors d’un an pour vous faire part de sa décision d’acheter ou non :

  • En cas d’accord sur le prix d’acquisition, il devra vous être payé au plus tard 2 ans à compter de la réception en mairie de cette demande ;
  • Si au bout d’un an aucun accord n’a pu être trouvé, le juge de l’expropriation fixera le prix.
  • Si la collectivité ne souhaite pas acheter le terrain, l’emplacement réservé est retiré.

Quelques références applicables aux emplacements réservés

Code de l’Urbanisme :

    • Articles L123-1, L123-2, L123-17 et L230-1 et suivants du code de l’urbanisme ;

Articles R123-10 à R123-12 du code de l’urbanisme.

Marge de recul

La marge de recul est une limite d’implantation des constructions par rapport à la voie publique, parallèle à celle-ci.

Qu’est-ce que la marge de recul ?

Définition

C’est le retrait par rapport à la voie publique imposé par le POS/PLU (donc l’alignement), avec l’interdiction de construire dans l’espace concerné. Cet espace reste cependant propriété privée.

Objectif

Ce souci d’implantation répond à plusieurs objectifs :

  • permettre un agencement harmonieux des constructions par rapport aux voies publiques ;
  • répondre à des exigences d’hygiène, de salubrité, de sécurité, de.confort phonique, …

Comment est-elle établie ?

La marge de recul est caractérisée par le plan d’alignement. Ce sont les règlements des POS et PLU qui prévoient si les constructions doivent ou non respecter un certain recul ; le plan de zonage permettra de les visualiser.

Durée de validité

Pas de durée fixée.

Quelle conséquence pour vous ?

Comment savoir si vous êtes concernés ?

Vous pouvez vous renseigner auprès des services d’urbanisme de votre mairie ou auprès de notre équipe d’experts Preventimmo, qui étudiera le POS/PLU en vigueur.

Si vous êtes concernés, quelles sont les conséquences ?

Cette marge de recul vous empêche de construire ou d’agrandir là où elle a été déterminée.

Ce qu’il faut retenir

Les limitations au droit de propriété

Instituées par une autorité publique dans un but d’intérêt général, ces limitations sont un des moyens utilisés par l’autorité administrative pour altérer le droit de propriété.

Dispositif

Description

Alignement

(concerne les limites de propriété)

L’alignement est la détermination de la limite entre le domaine public routier et les propriétés riveraines :

  • Il ne s’applique qu’aux voies classées dans le domaine public ;
  • Il fixe la largeur de la voie publique ;
  • Il n’a pas de durée de validité.

Emplacement Réservé

(a trait au zonage POS ou PLU)

L’emplacement réservé permet la réservation d’un site pour une opération d’intérêt généralet de geler tout projet autre que l’opération définie :

  • Il évite que les terrains soient utilisés de manière incompatible avec la destination prévue ;
  • Il permet au propriétaire d’imposer sa vente à la collectivité publique ;
  • Il n’a pas de durée de validité.

Marge de recul

(concerne l’implantation des constructions)

La marge de recul est la limite de construction par rapport à la voie publique, il s’agit de l’espace non bâti, parallèle à la voie publique :

  • Il est mis en place pour des raisons urbanistiques ou pour la sécurité, l’hygiène ou le confort ;
  • Il reste propriété privée des propriétaires privés successifs ;
  • Il n’a pas de durée de validité.
Extrait d'un plan local d'urbanisme

Cet extrait d’un Plan Local d’urbanisme vous présente les différentes limitations au droit de propriété évoquées dans les sections précédentes :

 

  • Les contraintes dalignement sont ici matérialisées par un trait rouge épais et sont appelées en légende « limite d’implantation des constructions » et « implantation obligatoire des constructions » ;
  • La marge de recul, représentée par des tirets vert, permet de préserver l’identité urbanistique de l’avenue Beatrix. La parcelle 508 accueille une construction qui empiète considérablement sur cette limite mais le caractère« lèger » du bâti autorise ce type de construction ;
  • Un emplacement réservé pour équipement public est présent en bordure de l’avenue Beatrix, il porte le n°2506 et est matérialisé par une trame bleue ;
  • Un autre emplacement réservé pour l’élargissement d’une voie (sous l’avenue Beatrix, plus au sud) est présent, il est matérialisé par un trame grise qui grève plusieurs parcelles (205, 204, 202, 587, 225, 226 et 230).