Le permis de louer a la cote

Habitat indigne

Pas un jour sans qu’une commune ne succombe à l’attrait du « permis de louer ». Derrière ce slogan convaincant se cache une réalité souvent déplaisante : la lutte contre l’habitat dégradé, insalubre, indigne. Le parc de logement « public » continue de connaître, ici ou là, certaines difficultés mais il profite largement des subventions versées depuis des années par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et plus globalement, de celles versées dans le cadre des grandes politiques de rénovation urbaine. L’angle mort de ces politiques publiques est la rénovation du parc privé de logements. Dans certaines parties du territoire, on peut retrouver de grandes copropriétés dégradées que rien ne semble pouvoir sauver si ce n’est une intervention publique ou encore, des immeubles de plus petite envergure que la dégradation avancée livre aux « marchands de sommeil ». Pour lutter contre cela, la loi ALUR a apporté trois types de solutions : le « permis de louer », la « déclaration préalable » de mise en location et, le moins connu mais non moins important « permis de diviser ».

Permis de louer et déclaration préalable de mise en location

Déclaration préalable

Des trois outils, celui-ci est le moins contraignant pour le propriétaire. Il consiste en l’obligation pour ce dernier, d’envoyer une déclaration à la mairie et ce, dans un délai de quinze jours après la signature du contrat de location. Cette déclaration doit être réalisée selon un modèle bien précis et être complétée par le dossier de diagnostic technique du bien loué.

Pour justifier de la bonne réception de cette déclaration, la mairie doit procéder à la remise d’un récépissé au propriétaire. Celui-ci doit en transmettre copie à son locataire. Cette procédure de déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location. Le périmètre d’application de cette obligation de déclaration préalable est déterminé par l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d’urbanisme ou d’habitat ou à défaut, par la commune.

Permis de louer

C’est sans doute l’outil le plus contraignant pour le propriétaire. Dans des périmètres délimités par la commune, le propriétaire doit déposer une demande d’autorisation à la mairie selon un formulaire bien précis et, joindre à sa demande le dossier de diagnostic technique du bien loué. Les services de la mairie ont un mois pour se prononcer. En cas de silence, l’autorisation est réputée accordée. Pour tranquilliser le propriétaire, la mairie doit envoyer un récépissé au moment de la réception de la demande, ce récépissé faisant objet d’accusé de réception. Une fois attribuée, cette autorisation permet au propriétaire de rendre le bail valable.

Important : pour faire respecter ce dispositif, la commune dispose d’un droit de visite pour s’assurer de l’état du logement.

Décision

Lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, la commune peut refuser ou, soumettre à conditions, l’autorisation préalable de mise en location. L’article L. 635-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit même que l’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque le logement se situe dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité, ou de péril. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité.

Les sanctions

Si le propriétaire met en location un logement en omettant, volontairement ou non, de satisfaire aux obligations de déclaration, le Préfet informe dans un premier temps l’intéressé de la possibilité qui lui est offerte, de présenter ses observations et de procéder à la régularisation de sa situation et ce, dans un délai d’un mois. En cas d’absence de réponse, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende pouvant aller jusqu‘à 5 000 €.

Si le propriétaire met en location un logement sans autorisation, le préfet peut le sanctionner d’une amende d’un montant de 5 000 € maximum. En cas de récidive, le montant de cette amende est porté à 15 000 €. Si le propriétaire met en location le logement après avoir reçu un refus d’autorisation, il s’expose immédiatement à l’amende maximale, à savoir 15 000 €.

3 outils contre l'habitat insalubre

Permis de diviser

Un « permis de diviser » peut être imposé aux travaux créant plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant. Les zones concernées se divisent en deux catégories :

  • les zones délimitées en application de l’article L. 151-14 du code de l’urbanisme (servitude de taille de logement) ;
  • les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer

Dans les deux cas, c’est l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d’urbanisme ou en matière d’habitat ou à défaut, le conseil municipal, qui délimite le périmètre concerné.

La personne compétente doit répondre dans les quinze jours de la réception de la demande. À défaut de réponse, son silence vaut autorisation. Elle peut toutefois opposer un refus lorsque :

  • les locaux à usage d’habitation créés ne respectent pas les proportions et tailles minimales fixées par le PLU (STL) ;
  • la division contrevient à l’article L. 111-6-1 du Code de la construction (immeuble frappé d’un arrêté de péril, déclaré insalubre, etc.) ;
  • les locaux à usage d’habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, elle peut refuser l’autorisation ou la soumettre à conditions.

Toutes les demandes d’autorisation sont adressées à la personne compétente, c’est-à-dire soit le président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunal, soit le maire de la commune, dans les formes fixées par les pouvoirs publics. Lorsque le propriétaire ne respecte pas ces obligations, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 15 000 €. Ce montant est porté à 25 000 € en cas de récidive.

Si l’on met à part la déclaration préalable de mise en location, les deux procédures de « permis » mises en place par la loi ALUR s’avèrent assez contraignantes pour les propriétaires et exposent les contrevenants à d’importantes sanctions financières. Cependant, dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre, indigne ou dégradé, ces deux permis s’avèrent des préalables indispensables à la mise en location d’un bien ou à la réalisation de travaux.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
A propos de l'auteur
Vincent Bicini

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


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