La note de constructibilité
La constructibilité est utile pour déterminer la capacité d’urbanisation d’un terrain, cela se traduit généralement en mètres carrés de surface constructible au sol et plancher. Elle dépend étroitement des règles d’urbanisme applicables à la zone dans laquelle se trouve la parcelle. Ces règles sont définies dans les documents de planification communaux (PLU, POS).
Ce nouveau rapport vise donc à révéler le potentiel foncier en fournissant des arguments qui permettront une meilleure évaluation de la valeur d’un terrain. Par ailleurs, il anticipe la réalisation d’une construction et son intégration dans le tissu en garantissant un bâti respectueux des règles et de l’environnement.
La NRU comme base informative sur la parcelle
Le modèle de constructibilité prend comme base la Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU) produite par le cabinet d’urbanisme Preventimmo. Elle fait office d’une fiche d’identité de la parcelle au moment de la vente sans aucune modification de son état. Elle fournit toutes les informations existantes sur le droit applicable au terrain, les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives concernant l’unité foncière.
Les informations jugées importantes à faire apparaitre sont :
- les documents d’urbanisme applicable à la commune ;
- zonage / réglementation ;
- servitudes ;
- risques naturels ;
- espaces boisés classés ;
- dégagement de vue ;
- marge de recul ;
- emplacements réservés et alignements ;
- les prescriptions particulières ;
- etc.
L’objectif principal : déterminer le maximum de surface au sol et de surface de plancher constructible
Définition de la surface potentiellement constructible
Cette étude a pour finalité de valoriser/revaloriser un terrain bâti ou non-bâti en maximisant l’exploitation des mètres carrés constructibles.
Il s’agit donc :
- Dans un premier temps, de définir la surface maximale constructible au sol qui prend en considération les règles d’implantation, l’emprise au sol autorisée, les différents risques, les opérations d’aménagement, les espaces protégés, les emplacements réservés, etc.
- Dans un second temps, déterminer la surface de plancher maximale qui tient compte de la hauteur maximum autorisée sur la parcelle.
Choisir les scénarii de construction les plus pertinents
La note de constructibilité propose trois scénarii de base pour une parcelle bâtie, dont la pertinence s’appuie sur trois critères :
- A – Le foncier, au travers des différentes possibilités qu’il peut prendre : une seule unité, division parcellaire ou regroupement de plusieurs parcelles ;
- B – La nature de la construction, si c’est une extension d’un bâtiment existant ou la création d’une nouvelle construction ;
- C – Les besoins de client et leurs objectifs, qui seront définis en amont de l’étude.
Une justification par l’application de toutes les règles d’urbanisme opérationnelles sur la parcelle.
La justification de l’ensemble des surfaces constructibles inhérentes à la parcelle est donnée dans la partie « Annexes ». Elle reprend « schématiquement et textuellement » toutes les règles d’urbanisme et contraintes qui ont permis d’aboutir au scénario ou aux différents scénarii retenus :
- Risques naturels ;
- Espaces protégés ;
- Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies ;
- Implantation des constructions par rapport aux limites séparative ;
- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ;
- Coefficient d’Emprise au Sol ;
- Hauteur ;
- Stationnement ;
- Espaces libres et plantations.
Dans cette partie, une attention particulière est prêtée aux occupations et utilisations du sol interdites ou autorisées. Mais aussi à l’ensemble des contraintes impactant la constructibilité de la parcelle.
Apport graphique et visuel pour un rendu simple et didactique
Un intérêt particulier est prêté à la performance graphique du rapport, un travail sur la qualité des rendus 2D et 3D est toujours réalisé, l’objectif de ces rendus sera toujours de clarifier les solutions de construction proposées. Le recours à plusieurs logiciels professionnels permet une réalisation à la fois didactique et esthétique.
Proposition d’implantation 2D
Proposition d’implantation 3D
Publié par Pierre-Hugo Monteil pour Preventimmo
