ERP : des litiges et des enseignements

ERP

Pourquoi l’état des risques est générateur de contentieux post-transaction ? Car il est vecteur d’incertitudes, c’est le procédé du clair-obscur employé dans la peinture qui se retrouve, de façon bien involontaire, importé dans le droit de l’environnement. Pour le comprendre, il faut savoir que le législateur est partagé entre deux objectifs qui ne s’harmonisent guère. D’un côté la diffusion massive d’informations sensibles (la présence de risques sur d’importantes parties du territoire) qui, pour qu’elle soit efficace, exige des sanctions importantes. De l’autre, la sensibilisation des particuliers à la culture du risque qui, toujours pour des raisons d’efficacité, exige qu’ils se saisissent de cette problématique et puissent réaliser eux-mêmes un état des risques.

C’est à ce moment que se révèle l’antinomie. Sans sanction, la diffusion d’informations sur les risques serait marginale. Avec sanction, elle éloigne les particuliers de la réalisation de l’état des risques (ERP), puisqu’ en pratique, la moindre « boulette » peut déboucher sur une bataille juridique féroce. Explications.

Des textes clairs en apparence

C’est l’article L 125-5 du code de l’environnement qui prévoit le concept de l’ERP. Cet article énonce que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (approuvé ou prescrit) sont informés par le vendeur de l’existence des risques visés par ce plan. Ce même article précise que, normalement, les documents à prendre en compte pour établir cet état des risques sont mis à disposition par le préfet puisque celui-ci est tenu de tenir à jour « la liste des risques et des documents à prendre en compte ».

                Il faut se souvenir que déjà, la prise en compte des PPR prescrits n’allait pas de soi au moment de l’élaboration de la loi. De nombreux parlementaires s’étaient élevés contre leur prise en compte. Comment traiter un document qui n’est pas approuvé ? Comment localiser un bien sur des cartes de risques qui n’existent pas encore ? Les auteurs de la loi avaient succombé à la pression de l’esprit de la loi : diffusion de la culture du risque avant tout. Il n’est pas anodin de rappeler que la loi de 2003 qui a institué les ERP s’appelait « loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages ».

Mais ce qui donne une force contraignante à cet article du code de l’environnement, c’est la combinaison des articles L 271-4 et L 271-5 du code de la construction, lesquels prévoient respectivement :

  • La possibilité pour l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat de vente ou demander au juge une diminution du prix en cas d’absence de l’ERP au moment de la signature de l’acte authentique de vente ;
  • Une durée de validité de l’ERP réduite (6 mois) couplée à une obligation de mettre à jour l’ERP si la situation juridique du bien vendu change entre la promesse de vente et l’acte authentique.

Une justice sévère

Une fois le cadre juridique posé, il convient de regarder la réalité pratique. Pour ce faire, il faut s’attarder sur les nombreux arrêts rendus par la Cour de cassation ou les Cours d’appel[1]. Cela permet de dresser le constat suivant : l’idée originelle du particulier qui réalise seul son ERP s’est évaporée.

1er cas

Cour d’appel de Poitiers – ch. civile 03 – 10 décembre 2014 – n° 13/02923

Un acheteur s’aperçoit que le bien, dont il vient de faire l’acquisition, se situe en zone inondable. Il pensait qu’il était situé en zone bleue, il découvre qu’il était en fait en zone rouge. L’ERP réalisé par le vendeur lui-même était donc faux, parce que les cartes employées étaient obsolètes, et parce que l’ERP « ne mentionnait pas le numéro et la date de l’arrêté préfectoral au vu duquel il avait été rédigé ». Ce qui pour le juge a justifié « la recevabilité de l’action de l’acquéreur en diminution du prix ». Le vendeur ne fut pas le seul à se retrouver embarqué dans cette mauvaise affaire, le juge a considéré que « l’agent immobilier et le notaire ont commis une faute en ne vérifiant pas la réalité des documents produits par le vendeur ».

Résultat : le vendeur, l’agent immobilier et le notaire se sont partagé les frais afférents à la diminution du prix.

2e cas

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2019, 18-16.700 18-16.935 18-17.562,

Un acheteur veut construire un local technique, le permis lui est refusé légitimement car le bien se situe en zone inondable. Premier problème, l’acheteur ignorait ce fait. Second problème, l’ERP était bien à jour des informations disponibles sur le site de la préfecture.

Pour le juge, l’article L 271-5 du code de la construction et de l’habitation précise que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existant. Peu importe que le site de la préfecture n’ait pas été mis à jour, peu importe que les fameux arrêtés IAL n’aient pas été pris. Le cabinet de diagnostiqueur comme le notaire devaient se renseigner, notamment en consultant les Recueils des Actes Administratifs de la préfecture.

Résultat : annulation de la vente.

3e cas

Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 7 avril 2021, n° 18/01093

Un acheteur découvre que le bien qu’il vient d’acquérir n’est pas situé en zone à risque d’inondation faible ou moyen, comme cela lui avait été indiqué, mais dans une zone à risque fort correspondant à une « zone rouge clair du PPRI […] champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa fort à très fort, secteur urbanisé en aléa fort et très fort ». Cela était dû autant à l’emploi d’une carte fraîchement obsolète, qu’à une mauvaise localisation du bien par le diagnostiqueur immobilier au moment de la réalisation de l’ERP.

Le notaire avait lui commandé un certificat d’urbanisme mentionnant « que le terrain était grevé d’une servitude d’utilité publique de zone inondable et qu’il était situé dans la zone rouge clair du PPRI ». Ce qu’il avançât pour se disculper fut retenu contre lui, compte-tenu de l’incohérence qui existait entre l’ERP et le certificat d’urbanisme, le notaire aurait dû poursuivre ses investigations. Conséquence de tout cela, le diagnostiqueur immobilier et le notaire ont été considérés comme fautifs et leur responsabilité a été partagée à parts égales.

Résultat : annulation de la vente.

À la lecture de ces arrêts, l’on comprend que la volonté première de diffusion de la culture du risque par le propriétaire a vécu. Ce sont les professionnels qui sont les mieux placés pour réaliser cette mission, puisqu’ils savent eux mesurer l’enjeu qu’il existe à réaliser un ERP juste.


[1] Peu d’affaires remontent en Cour d’appel, encore moins en Cour de cassation. En première instance, il existe de très nombreuses affaires mais nous avons fait le choix de retenir uniquement les plus remarquables.


Publié par Vincent Bicini pour Preventimmo
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Vincent Bicini


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