Tout ce qu’il faut savoir sur les frais de notaire

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Passage obligatoire de tout projet d’achat d’un bien immobilier, le paiement des « frais de notaires » est une étape dont la plupart des acquéreurs aimeraient se passer. Et pourtant… Comment peut-on imaginer une seule seconde l’achat de la maison de ses rêves sans prendre un minimum de précautions avant de passer à la signature de l’acte de vente ?

Malgré une littérature foisonnante et les efforts répétés des notaires de France pour rétablir la vérité sur les « frais d’acquisition », beaucoup d’interrogations subsistent : « comment calculer les frais de notaire ? », « à combien s’élèvent les honoraires des notaires ? » ou encore « comment acquérir un bien immobilier en frais de notaire réduits ? ». Voici donc quelques réponses.

Le rôle du notaire dans la transaction immobilière

Non le rôle du notaire n’est pas que de prendre votre argent pour le donner à l’État ! Dans tout projet d’acquisition immobilière, son rôle consiste avant tout à « assurer la sécurité juridique » de la transaction entre les différentes parties. En tant qu’officier public et par l’analyse des documents qui lui sont remis, le notaire est le garant de l’incontestabilité du transfert de propriété.

Sans vous énumérer chacun des plus de cent points juridiques et fiscaux que le notaire va passer au crible, il faut retenir par exemple que le notaire :

• s’assure de la qualité du droit de propriété du vendeur et vérifie la situation hypothécaire du bien ;
• récolte les documents d’urbanisme (note de renseignement d’urbanisme ou certificat d’urbanisme) nécessaires à l’étude de l’ensemble des droits et limitations administrative (droit de préemption, alignements,…) ;
• vérifie que les diagnostics immobiliers obligatoires (état des risques naturels, miniers et technologiques, DPE, constat amiante) sont bien présents dans le dossier de diagnostic technique ;
• rédige l’acte de vente et s’assure du consentement de toutes les personnes nécessaires à la validité de la transaction.

Mais pour en revenir à cette histoire de gros sous, c’est en effet le notaire qui collecte les fameux « frais de notaire ». Découvrons à présent tous les éléments qui interviennent dans le calcul des frais de notaire.

Que comprennent les frais de notaires ?

Comme le démontre l’illustration ci-dessous, sur un bien payé 172.000€, les honoraires du notaire ne représentent que 10.8% de frais, alors que 36.5% sont représentés par les commissions dues à l’agence immobilière et 45.5% reviennent aux collectivités locales et à l’Etat sous forme d’impôts et taxes diverses.

Impôts, taxes : les droits de mutation

Comme le souligne Maître Jean-Michel Boisset dans cette vidéo réalisée par les Notaires de France, hors frais d’agence, 80% des « frais de notaires » vont aux collectivités locales et à l’Etat. Ce que l’on appelle les « droits de mutation ».

Dus par l’acquéreur lors de toute transaction immobilière, ces droits de mutations comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d’enregistrement.

En ce qui concerne le montant de ces frais, ils peuvent s’élever depuis le 1er janvier 2015 à 4.5% du prix de vente du bien. En effet, la loi de finance 2014 a permis aux départements de relever ce taux de 0.7% et à ce jour, seuls une poignée de département n’a pas augmenté ce taux (voir la liste sur les droits de mutation département par département).

Les frais et débours

Les débours du notaire sont des frais payés par avance par le notaire pour son client auprès de différents intervenants privés et/ou publics. Les débours peuvent comprendre le salaire du conservateur des hypothèques, les frais de demande d’un état hypothécaire, le coût des renseignements d’urbanisme et autres frais divers (frais d’expéditions, frais exceptionnels).

Le tarif du notaire

S’ils collectent gratuitement taxes et impôts pour le compte de l’Etat, les notaires méritent toutefois une rémunération au vue du travail important accompli pour garantir la sécurité juridique de la vente. Il s’agit des « émoluments » ou « honoraires » du notaire qui représentent 10% des frais de notaire. Dans le cadre d’une vente immobilière, les émoluments versés au notaire sont de deux types :

• Les émoluments proportionnels
• Les émoluments de formalités

Les premiers sont fixés par l’Etat (décrets du 8 mars 1978 et du 17 février 2011) et sont comme leur nom l’indique, proportionnels au prix de vente du bien immobilier (environ 1.33%).

Les émoluments de formalités, quant à eux, sont évalués en Unités de Valeur (UV) et varient en fonction des démarches administratives accomplies par le notaire pour son client (copie authentique, demande de certificat d’urbanisme…).

En outre, dans le cas où c’est le notaire qui joue le rôle de l’expert immobilier et se substitue à l’agent immobilier, il perçoit des honoraires de négociation. Ces honoraires sont également soumis à un tarif fixé par l’Etat : ils représentent 5% du prix de vente en dessous de 45.735€ et 2.50% au delà de cette somme.

Comment calculer les frais de notaires ?

Entre le calcul des honoraires du notaire, les différents taux de droits de mutation pratiqués selon les départements et les autres postes de frais, l’estimation à la main des frais d’acquisition n’est pas une sinécure. Mais avant d’en arriver au calcul, quelques questions s’imposent :

Comment acheter un bien en frais de notaire réduits ?

Pour acquérir un bien en frais de notaire réduits, il n’y a qu’une seule solution : acheter un logement neuf n’ayant jamais été habité. Et plus précisément, un logement dans le cadre d’une VEFA pour Vente en l’État Futur d’Achèvement, également appelé « achat sur plan ».

Sans rentrer dans les détails du changement de régime de TVA, il convient de retenir que la part d’impôts et taxes ne s’élève plus dans ce cas qu’à environ 1%, contre 5% dans tous les autres cas.

Comment réduire les frais de notaire ?

Sachant que les droits de mutation sont calculés proportionnellement sur le prix de vente du bien, il existe deux manières de réduire de quelques centaines d’euros les frais d’acquisitions :

• Sortir les « frais d’agence » du prix de vente final : il suffit de demander dès le départ à l’agent immobilier d’établir un « mandat de recherche » qui vous permettra de payer séparément les frais d’agence.
• Sortir le prix du mobilier : pas de petite économie quand il s’agit de dépenser autant d’argent ! Si le bien inclut des meubles (cuisine/salle de bain équipée), il est possible de déduire la valeur de chacun de ces meubles de la valeur bien. Mais attention : l’administration fiscale veille aux abus et les banques n’aiment pas prêter pour l’achat de mobilier !

Les outils de calculs de frais de notaire

Vous voilà désormais à la dernière phase : l’estimation des frais de notaire. Après la possibilité de les réduire, l’autre bonne nouvelle concernant les frais de notaire est qu’il va vous falloir quelques secondes pour les calculer.

Le simulateur de frais d’acquisition mis à disposition sur le site des Notaires de France va vous permettre d’accéder à la décomposition détaillée des frais sous forme de page web ou PDF.

outil de simulation :

• Simulateur des notaires de France