Secteur d’information sur les sols : vers une explosion des diagnostics de pollutions des sols d’ici 2019 ?

Etude de pollution des sols

A un peu moins d’un an de la date butoir du 1er janvier 2019, la lecture du fameux article L .125-6 du code de l’environnement soulève toujours autant d’interrogations.  Quels sont les terrains qui seront inclus dans les secteurs d’information sur les sols ? Quelle est l’importance du « changement d’usage » ? Quelles sont les différences entre un ERPS et une étude de pollution des sols ? Dans quel cas faut-il réaliser une étude ? Sans parler des responsabilités des vendeurs, diagnostiqueurs immobiliers ou encore des notaires. L’analyse d’un document récemment publié par l’État nous a apporté de nombreux éléments de réponse et semble confirmer une volonté de l’État d’encourager la réalisation d’études de pollution des sols et d’investigations supplémentaires sur les terrains pollués et potentiellement pollués.

Les enjeux de l’information sur les risques de pollution des sols

Quand l’État avoue ses faiblesses…

Dans un document publié en juin 2017 à l’attention des collectivités territoriales, l’État, au travers de la direction générale de prévention des risques, reconnait trois défaillances à la politique actuelle en matière d’information sur la pollution des sols :

  1. une sous-utilisation des bases de données publiques sur la pollution des sols,
  2. une information incomplète apportée au public et aux maîtres d’ouvrage,
  3. un flou existant dans les responsabilités entre l’État, les collectivités et les exploitants et/ou propriétaires de terrains pollués.

Dans ce même document, L’État liste plusieurs raisons à ce manque d’informations et pointe notamment  :

  • La profusion des sources de données : BASIAS, BASOL, MIMAUSA, S3IC, CEDRIC, SISOP… ;
  • Des critères d’inscription dans BASIAS différents selon les départements ;
  • Un manque d’attention aux sites BASIAS, qui doivent « inciter les maîtres d’ouvrage à réaliser des études complémentaires » ;
  • Des bases méconnues, difficile à utiliser ;
  • Des données qui ne figurent pas systématiquement dans les documents d’urbanisme ;
  • Des informations pas toujours cartographiées ;
  • Des zones cartographiées pas délimitées à l’échelle de la parcelle cadastrale ;
  • Des données hétérogènes ;
  • Des acquéreurs mal informés pour des terrains qui sortent du cadre réglementaire : sites ICPE orphelins, sites pollués n’appartenant pas à la catégorie des ICPE, sites ICPE dont l’exploitant est défaillant ;
  • Des services instructeurs qui prennent peu en comptes les données BASOL & BASIAS

L’article 173 de la loi ALUR

Mieux informer le public sur la pollution des sols et « favoriser le recyclage » des terrains pollués ou présentant un risque de pollution : tels sont les deux grands objectifs de l’article 173 de la loi ALUR.

Parmi les nombreuses modifications apportées au code de l’environnement, celles qui traduisent le mieux la volonté de l’État de mieux encadrer la gestion des sites et sols pollués sont celles apportées aux articles L125-6 et L125-7 :

« L’État élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. »

Alors que l’article L125-6 vise principalement à encadrer les constructions sur des sites pollués, L 125-7 s’attache quant à lui à apporter une meilleure information sur l’état de pollution des sols lors des transactions immobilières.

« Sauf dans les cas où trouve à s’appliquer l’article L. 514-20, lorsque les informations rendues publiques en application de l’article L. 125-6 font état d’un risque de pollution des sols affectant un terrain faisant l’objet d’une transaction, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l’Etat, en application du même article L. 125-6. L’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité…»

SIS, CASIAS , IHU :  les nouvelles sources de données

Pour « favoriser une plus large diffusion sur le risque de pollution des sols », l’article L 125-6 crée trois nouvelles sources d’informations :

« L’État publie, au regard des informations dont il dispose, une carte des anciens sites industriels et activités de services. Le certificat d’urbanisme prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d’urbanisme a connaissance. »

  • Les secteurs d’information sur les sols: la majeure partie des SIS sera constituée des sites et sols pollués recensés dans la base BASOL, soit 5400 sites à l’échelle nationale. L’autre partie proviendra d’autres bases et inventaires (voir figure ci-dessous) utilisés pour la constitution des  Arrêtés au plus tard le 1er janvier 2019 par les préfets, les SIS seront ensuite annexés aux documents d’urbanisme (PLU, POS, carte communale), portés à connaissance des propriétaires des terrains concernés, mentionnés dans les certificat d’urbanisme d’information et opérationnel  et  ajoutés à l’information acquéreur locataire existante.
  • La carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS) : créé par l’article L125-6, la CASIAS comprend principalement les sites répertoriés dans la base BASIAS (275 000 sites en 2015 selon ce document). La carte est créée par l’État et pourra être enrichie par les collectivités. Conformément à l’article L125-6, tout certificat d’urbanisme d’information doit indiquer si le terrain est situé sur cette carte ou sur un ancien site industriel dont le service instructeur a connaissance. Attention : la précision de localisation des sites CASIAS est très variable, cette dernière s’établissant au 1/25000e et non à l’échelle cadastrale.
  • Les inventaires historique urbain (IHU) et régionaux (IHR): certaines régions (Rhône-Alpes par ex.) et certaines villes (Grand Lyon, Grenoble, Amiens Métropole…) ont réalisé des inventaires historiques urbains dont l’objectif est de favoriser une meilleure sécurisation des opérations foncières et des projets d’aménagements grâce à une plus grande exhaustivité et une plus grande précision, ces sites étant rattachés après recoupement à des parcelles cadastrales actuelles. Il est à noter que les IHU sont constitués sur une période plus large que celle des IHR. Si un IHU existe, le service instructeur aura l’obligation d’y faire référence dans le CU. L’IHU pourra servir à enrichir BASIAS, qui à son tour permettra la mise à jour de CASIAS.

Un terrain identifié dans la CASIAS ou l’IHU ne présume en aucun cas d’une pollution avérée ! Toutefois, des expérimentations de rédaction de certificat d’urbanisme conduites par certaines villes incluent un rappel des responsabilités du pétitionnaire en matière de gestion des risques sanitaires et de la gestion des terres décaissées.

Les SIS : mode d’emploi

Diagnostic de pollution des sols, évaluation du risque de pollution des sols, attestation, ERPS : quelles différences ?

  • Étude de sol, étude de pollutions des sols ou diagnostic de pollution des sols sont plusieurs termes qui désigne la même chose. Après une étude des sources potentielles de pollution autour et au droit de l’immeuble, des prélèvements permettent d’identifier précisément la pollution résiduelle du site. Il s’agit de la même étude que celle réalisée pour les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) lorsqu’un usage différent de celui établi lors de la cessation d’activité est projeté.
  • L’attestation de prise en compte de l’étude de pollution des sols, prévue par l’article L 556-2, est exigée pour les projets de construction ou de lotissements sur un terrain répertorié en SIS. Cette attestation, qui doit être obligatoirement jointe à la demande d’autorisation d’urbanisme, doit être délivrée par un bureau d’étude certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou équivalent. Elle vise à garantir la prise en compte du diagnostics de pollution des sols et la compatibilité entre l’usage futur du site et l’état des sols.
  • L’état des risques de pollution des sols (ERPS) : l’ERPS est un document informatif complémentaire à l’ESRIS, lequel comporte l’obligation d’information sur les SIS. Outre les ICPE qu’il inclue, cet état des risques apporte une réponse aux problèmes de localisation des sites BASIAS en offrant une vue globale des sites pollués et potentiellement pollués dans un rayon de 500 mètres autour d’un immeuble. Il est d’ailleurs largement utilisé par les sociétés de diagnostics de pollution des sols lors de leur travail d’analyse de l’historique de l’environnement d’un immeuble.

L’importance de la notion de « changement d’usage » ou « d’usage futur »

La notion « d’usage futur » est l’héritage de la réglementation sur la réhabilitation des ICPE, notamment en cas de cessation d’activité (cf. loi Bachelot ).

« Art. L. 512-17. – Lorsque l’installation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation. »

L’article 173 de la loi ALUR a consacré quant à lui la notion de « changement d’usage », en introduisant le rôle particulier joué par le maître d’ouvrage :

« Lorsqu’un maître d’ouvrage est à l’origine d’un changement d’usage dans les conditions définies par l’article L. 556-1, il définit, le cas échéant sur la base d’une étude de sols comprenant les éléments mentionnés à l’article R. 556-2, les éventuelles mesures de gestion de la pollution des sols, y compris les eaux souterraines, qui permettent d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection des intérêts mentionnés au premier alinéa de l’article L. 556-1, au regard du nouvel usage projeté. »

Le changement d’usage a une importance capitale dans la nouvelle réglementation SIS. En effet, d’après une conclusion conjointe de l’Union des Professionnels de la dépollution des sols et le club des avocats environnementalistes, « la loi a consacré le droit de maintenir des pollutions résiduelles sous réserves qu’elles soient compatibles avec le nouvel usage souhaité par le maître d’ouvrage. »

Quels sont les terrains répertoriés en SIS ?

ARBRE DECISIONNEL D’IDENTIFICATION DES SIS
D’après l’arbre décisionnel d’identification des SIS extrait du guide méthodologique, les deux critères d’entrée en SIS sont :

  1. La connaissance de la pollution doit être avérée,
  2. Le risque de pollution des sols doit avoir été évalué ou faire l’objet d’une évaluation à venir.

Les terrains non-concernés par les SIS seront pour l’essentiel :

  1. Les ICPE et INB (Installations Nucléaires de Base) en activité avec leur réglementation propre,
  2. Les terrains ayant été évalués et dont la pollution résiduelle n’est pas incompatible entre l’état des milieux et l’usage actuel du sol ou usage projeté,
  3. Les terrains déjà gérés par des restrictions d’usage (SUP, PIG..) en matière de sols pollués,
  4. Les anciennes activités industrielles recensées dans des IHU ou BASIAS, dont la pollution des sols n’est pas avérée mais uniquement potentielle.

Le cas des sites non répertoriés « sans connaissance » sur l’état des sols

Comme nous venons de le voir, l’article L125-6 du code de l’environnement incite largement maîtres d’œuvre et pétitionnaires d’autorisation à construire à réaliser des investigations complémentaires, notamment pour identifier la compatibilité état des sols/ usage actuel ou futur.

Mais quid des sites ni SIS, ni CASIAS, ni ICPE qui échappent aux réglementations ?

Bien qu’aucune obligation ne pèse sur le vendeur ou le bailleur du terrain ainsi que sur le notaire en matière d’obligation d’information sur ces cas précis, ces informations n’étant pas disponibles, cela n’exclue pourtant pas la possibilité de constater a posteriori une pollution des sols.

Où en est la publication des SIS ?

Au 10 janvier 2018, seules 2 communes ont vu leur projet de SIS publiés : Le Chesnay et Monfort-l’Amaury, deux communes des Yvelines.

D’autres projets figurants parmi les premiers vont être publiés (départements des Yvelines, du Val de Marne, du Loir et Cher, du Rhône, de l’Isère …).

Dans le département de l’Isère,  50 projets sont sur le point d’être publiés et 100 dans le Rhône.

Un casse-tête à venir pour les diagnostiqueurs et notaires de France ?

L’ERPS pour initier une réflexion sur le risque de pollution des sols

Si la nouvelle politique d’information initiée par l’Etat semble sur la bonne voie, force est de constater qu’elle ne sera effective qu’à compter du 1er janvier 2019 et qu’elle continuera, du moins les premiers temps de son existence, à souffrir des carences affichées par ses bases de données publiques que sont principalement BASIAS et BASOL.

Aussi, à plusieurs reprises, la Direction Générale de la Prévention des Risques (DGPR) insiste dans son document à l’attention des collectivités sur un point : « l’importance de réaliser des investigations complémentaires » afin soit d’écarter un risque potentiel de pollution des sols ou d’incompatibilité avec l’usage actuel ou futur du terrain situé en SIS.

Dans le cas des sites BASIAS signalés dans les certificats d’urbanisme, l’Etat recommande même, compte tenu des limites de localisation de ces sites de « vérifier la localisation exacte des sites et d’assurer qu’elle est compatible avec celle du plan du cadastre ».

Aussi, qu’il s’agisse d’un bureau d’études spécialisés dans la pollution des sols, d’un propriétaire foncier alerté par la présence d’un site CASIAS dans le certificat d’urbanisme de sa commune, l’établissement d’un État des Risques de Pollution des Sols (ERPS) s’avère être un complément d’information idéal pour balayer ou approfondir toute suspicion de pollution des sols.

Localisation des sites BASIAS et ICPE sur un ERPS Preventimmo

Comme le montre l’exemple ci-dessus, l’ERPS proposé par Preventimmo.fr permet :

  1. De localiser les sites ICPE non inclus dans l’information IAL au travers des SIS,
  2. De localiser tous les sites potentiellement pollués (BASIAS, BASOL et ICPE) dans un rayon de 500 mètres autour de l’immeuble,
  3. D’identifier rapidement le statut de ces sites (actif, cessation d’activité ou inconnu).

D’ailleurs, le guide sur les SIS recommande au sujet des sites BASIAS :

« Toutefois, les informations retranscrites dans la CASIAS d’après les dossiers d’archives, comme les types et durées d’activité, peuvent être utiles pour initier une réflexion sur la probabilité d’un risque de pollution afin de sécuriser les projets d’urbanisme ».

Usage futur, sites BASIAS, cas particuliers : vers une systématisation des diagnostics de pollution des sols ?

Hormis le cas du terrain situé SIS, force est de constater qu’un certain flou subsiste sur, non pas l’obligation ou non, mais sur la nécessité de devoir réaliser une étude des sols pour écarter tous risques liés à une pollution résiduelle. L’extrait du certificat d’urbanisme expérimenté par la ville du Havre illustre très bien ce flou :

Le demandeur est informé que le terrain est situé sur un site répertorié sur la carte des anciens sites industriels et activités de services potentiellement pollués (CASIAS) / sur un ancien site industriel potentiellement pollué (source IHL avec références). Il est rappelé que cela ne présume en aucun cas d’une pollution effective. Pour obtenir plus d’information, le demandeur est invité à se rapprocher des services de la DREAL / du service Environnement de la Ville du Havre.
Sans présumer de la question sur l’éventuelle responsabilité réglementaire du dernier exploitant du site, la commune rappelle au demandeur qu’il reste responsable de la gestion des risques sanitaires pour les futurs occupants ainsi que de la gestion des terres décaissées et notamment leur devenir sur le site et à l’extérieur de celui-ci. Il lui appartient donc de mettre en oeuvre toute la méthodologie française en matière de sols pollués (cf. note ministérielle du 19 avril 2017 relative aux sites pollués).

Nous pouvons donc déduire 3 grands cas pour lesquels l’établissement d’une étude des sols sera inévitable :

Le terrain est localisé dans un secteur d’information sur les sols

Le diagnostic de pollution des sols sera obligatoire :

  • En cas de demande d’autorisation de construire,
  • En cas de changement d’usage.
Il convient de rappeler que la location d’un terrain en SIS ne diminue pas sa constructibilité car seule une étude de pollution des sols permettra d’analyser la compatibilité du projet avec la pollution résiduelle.

Le terrain est situé sur un site répertorié dans la CASIAS ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur a connaissance

Le diagnostic de pollution des sols sera fortement recommandé :

  • En cas de demande d’autorisation de construire (voir extrait du certificat d’urbanisme du Havre ci-dessous présent p. 31 du guide ),
  • Afin de lever tous les doutes sur une pollution résiduelle existante et éventuellement non compatible avec l’usage actuel ou futur du terrain lors d’une transaction immobilière.
Dans le cas ci-dessus, si l’obligation d’information de l’acquéreur ou du pétitionnaire d’autorisation à construire a été respectée, rien ne permet d’affirmer avec certitude que le terrain n’est pas pollué.

Le terrain est situé à proximité d’un site répertorié sur la CASIAS ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur a connaissance :
Le diagnostic de pollution des sols sera fortement recommandé :

  • Si le ou les sites BASIAS en question ne peuvent être localisés avec précision,
  • S’il y a un doute sur l’emprise d’un site BASIAS.
Dans le cas présent, le certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel ne fait pas état ni de la présence d’un site SIS ou CASIAS au droit de l’immeuble et seul un ERPS ou une levée de doute par une cabinet certifié dans le diagnostic de pollution des sols peut pallier ce manque.

Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur
David BARDY

David BARDY

David BARDY est Responsable E-marketing et SEO du site Preventimmo.fr.


Un commentaire

  1. concrètement, quel réponse apportez-vous et à quel prix?
    cordialement
    william raulet