Réforme de la surface de plancher : au revoir la SHON et la SHOB !

Surface de plancher

L’année 2012 fut l’objet de modification de la méthode de calcul des surfaces constructibles ou aménageables et notamment de la réforme de la surface de plancher instaurée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 . Tout d’abord, la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) sont remplacées par la surface de plancher.

Ensuite, le nouveau calcul de l’emprise au sol des espaces non clos, non couverts et des espaces de stationnement permet au législateur un meilleur contrôle de ces opérations. Enfin, ces nouveautés engendrent un changement dans le type de déclaration ou demande à produire préalablement aux travaux d’extension.

Surface de plancher

Définition : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades (ie. sans compter l’épaisseur des murs). A partir du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables.

Objectif : Ne plus pénaliser les isolants pour encourager l’efficacité thermique des bâtiments. C’est le changement le plus important, contrairement à la SHON ou à la SHOB, le calcul s’effectue maintenant à partir de l’intérieur des murs de façade.

De plus, on peut désormais déduire des surfaces occupées par :

  • Les embrasures des portes et fenêtres ;
  • Les vides afférents aux escaliers et cages d’ascenseurs ;
  • Les surfaces de plancher ayant une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1.80 mètres ;
  • Les surfaces affectées au stationnement des véhicules ainsi que les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
  • Les combles non aménageables ;
  • Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeuble (ne concerne pas les particuliers) ;
  • Les surfaces des caves et celliers en habitat collectif ;
  • Les circulations intérieures pour l’habitat collectif (réduction forfaitaire de 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation).

Grâce à cette réforme, en déduisant les murs extérieurs dans le calcul de la surface de plancher, on peut facilement gagner 10% de constructibilité avec un COS équivalent. Un particulier ayant construit au maximum de ses droits à construire selon l’ancien calcul, pourra réaliser une extension grâce au nouveau calcul.

La prise en compte de ce changement (nouvelle définition de surface au plancher) dans les PLU et POS sera approuvée par la procédure de modification simplifiée. A partir du 1er mars 2012, pour les documents d’urbanisme n’ayant pas encore fait l’objet d’une modification, la surface de plancher se substitue automatiquement aux notions de SHON et SHOB.

Emprise au sol

Qu’en est-il des espaces non clos, non couvert et des espaces de stationnement qui ne forment pas de surface de plancher ? Le législateur a mis en place la notion d’emprise au sol afin de garder un certain contrôle sur ces constructions (hangars, stationnement, …).

Définition : L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, tels que balcons, loggias et coursives situés au dessus du niveau du sol (article R420-1 du Code de l’urbanisme). Cette notion complète la surface de plancher pour déterminer si un projet est soumis à déclaration préalable ou permis de construire et si le recours à un architecte est indispensable.

Les éléments nécessitant d’être calculés selon la méthode de l’emprise au sol :

  • En rez-de-chaussée, la surface au sol et les surfaces non closes type porches ou terrasses surélevées (accessibles par des marches) ou couverts par un toit retenu par des poteaux ;
  • Les piscines ;
  • Les rampes d’accès extérieures ;
  • Les abris de voiture, de jardin, de poubelles ;
  • Les balcons et terrasses en étage ;
  • Les débords de toit, s’ils sont portés par des poteaux ;

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Il faudra effectuer une déclaration préalable pour les extensions de faible importance, soit entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Au delà, un permis de construire sera exigé.

Dans les zones U des POS/PLU, le seuil est remonté. Une extension de 20 à 40m², pour autant que l’emprise totale de la construction après extension ne dépasse pas 170 m², sera soumise à déclaration préalable uniquement.


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Paul MENGUAL

Paul Mengual est le Responsable Qualité et Expertises Preventimmo. Docteur en Géographie, il travaille depuis plus de 10 ans dans le domaine des Risques Naturels et Technologiques. Il collabore régulièrement avec différentes collectivités publiques sur le thème de la réduction de la vulnérabilité des territoires. Il est également l'auteur d'un ouvrage intitulé "La réduction de la vulnérabilité des PME-PMI aux inondations" coll.SRD, Ed. Lavoisier.


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