La loi ELAN et ce qu’elle implique sur les droits de préemption

Loi élan et urbanisme

Ce que prévoit la loi ALUR du 24 mars 2014 : les dates et étapes clés

Au 1er janvier 2016

Si la procédure d’élaboration du PLU n’est pas lancée par la commune avant le 31 décembre 2015, le POS est rendu caduc. La commune est alors régie par le RNU jusqu’à une éventuelle approbation d’un PLU ou d’une Carte Communale.

Dès le 1er janvier 2016 pour ces communes, le Droit de Préemption Urbain a lui aussi été rendu caduc, seuls un droit de préemption commercial et un droit de préemption ZAD peuvent alors être appliqués.

Le 27 mars 2017

Afin de bénéficier de l’application des POS jusqu’à cette date, la procédure d’élaboration d’un PLU devait être lancée avant le 31 décembre 2015. Si celle-ci n’a pas aboutie et que le PLU n’a pas été approuvé au 26 mars 2017, les POS sont caducs dès le 27 mars 2017. La commune est alors régie par le RNU jusqu’à l’approbation éventuelle du PLU.

Dès le 27 mars 2017 pour ces communes, le Droit de Préemption Urbain a lui aussi été rendu caduc, seuls un droit de préemption commercial et un droit de préemption ZAD peuvent alors être appliqués.

Attention : les DOM-TOM ont bénéficié d’un délai supplémentaire. La caducité du POS et du Droit de Préemption Urbain est intervenu le 27 septembre 2018 (article L.174-3 du code de l’urbanisme).

Au 1er janvier 2020

Si la commune a lancé une procédure d’élaboration d’un PLU intercommunal avant le 31 décembre 2015, le POS sera caduc au 1er janvier 2020. Le RNU sera applicable à cette date jusqu’à l’approbation du PLU intercommunal.

Dès le 1er janvier 2020 pour ces communes, le Droit de Préemption Urbain sera rendu caduc, seuls un droit de préemption commercial et un droit de préemption ZAD pourront alors être appliqués.

Cas particulier

Dans le cas de l’abrogation d’un PLU après le 1er janvier 2016 : le RNU s’applique dans la commune jusqu’à l’approbation du nouveau document d’urbanisme.

Le Droit de Préemption Urbain est caduc, seuls un droit de préemption commercial et un droit de préemption ZAD peuvent alors être appliqués.

Ce qui change avec la loi ELAN

La loi ALUR ne fixait pas de délai dans les cas particuliers comme l’annulation contentieuse ou la déclaration d’illégalité d’un PLU.

La loi ELAN introduit qu’après le 1er janvier 2016 : le document d’urbanisme immédiatement antérieur, y compris les POS, continuent de s’appliquer durant 24 mois (L.174-6 code de l’urbanisme) à compter de la date de cette annulation ou de cette déclaration d’illégalité (article 34).

Maintien du droit de préemption urbain suite à l’approbation de la loi ELAN

 L’article L.211-1 a été modifié ainsi suite à la loi ELAN :

« Dans les parties actuellement urbanisées des communes couvertes par un plan d’occupation des sols devenu caduc en application de l’article L. 174-1 [prévu dans la loi ALUR], le droit de préemption prévu au deuxième alinéa de l’article L. 210-1 est maintenu. »

Suite à la loi ELAN du 23 novembre 2018, parue au JO le 24 novembre 2018, les communes ayant eu un POS caduc en application de l’article L. 174-1 et ayant fait l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’article 55 de la loi SRU ont un droit de préemption urbain maintenu.

Afin de savoir si une commune peut maintenir son droit de préemption, il faut que les conditions rappelées dans la figure 1 soient réunies :

Le cheminement à suivre pour savoir si une commune peut maintenir son DPU

Figure 1 : Le cheminement à suivre pour savoir si une commune peut maintenir son DPU

Attention : Les modalités de mise en application de ce maintien de droit de préemption ne sont pas définies à ce jour. Une grande incertitude doit conduire à la plus grande prudence.

Les services de l’État sont bien en peine de pouvoir fournir des modalités d’application claires.

Chaque commune, chaque Direction Départementale des Territoires a sa propre interprétation de la loi notamment au niveau des secteurs dits « urbanisés » et donc du maintien ou non du Droit de Préemption Urbain dans ces zones.

Les secteurs urbanisés, qu’est-ce que c’est ?

Les secteurs urbanisés sont censés être définis par les zones urbaines des documents d’urbanisme. Or, les zones U des POS ne correspondent pas forcément aux Parties Actuellement Urbanisées (PAU) des communes. Les services de l’État ont une application restrictive de ces dernières, notamment en cas de dents creuses dans un secteur anciennement placé en zone U d’un POS. La figure 2 montre un espace non bâti à l’intérieur d’une zone urbanisée.

Figure 2 : Le cas d’une dent creuse à La Ciotat (fond cadastral : geoportail.gouv.fr)

Les définitions des hameaux, des groupes d’habitations diffusées par le Ministère dans ses guides d’application sont très difficiles à appréhender. Par ailleurs, l’application de ces définitions est soumise aux contextes topographiques, paysagers, naturels.

Finalement, qu’est-ce qu’une construction en continuité ou en discontinuité de l’urbanisation existante ? Les situations s’observent au cas par cas, et les réponses peuvent être subjectives.

Quid des anciennes zones NA et NB des POS ?

Les parcelles comprises dans ces anciennes zones ne se situent pas forcément dans les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) des communes. Les anciennes délibérations instituant un droit de préemption dans les zones NA et NB des POS peuvent-elles être appliquées ?

Les communes sont à ce jour dans l’incertitude et ne savent pas quelle attitude adopter.

Par ailleurs, un flou supplémentaire règne conséquemment aux périmètres de DPU simple et renforcé.

Notre conseil : afin de se prémunir d’un quelconque défaut de DIA, et en attendant d’obtenir plus d’informations quant aux modalités d’application de l’article 25 de la loi ELAN, Preventimmo vous invite à adopter la « situation du pire » et de purger le Droit de Préemption Urbain.

Un dernier mot sur les cas particuliers :

  • Le bien est soumis à un PAZ dans une commune régie par le RNU : les dispositions de l’article 25 de la loi ELAN s’appliquent de la même manière.
  • Le cas des ZAD dans toutes les communes (y compris celles sous PLU) : le droit de préemption au titre des ZAD est défini pour une période de 6 ans renouvelable une fois sauf si le bien se situe dans une GOU (Grande Opération d’Urbanisme). Dans ce cas, la période est rallongée à 10 ans renouvelable une fois.

Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur
Jennifer AUDDINO

Jennifer AUDDINO

Urbaniste chez Préventimmo depuis 2015. Jennifer est responsable du pôle instruction et de la délivrance des droits de préemption au sein de Preventimmo et assure également une veille juridique en urbanisme. Elle est diplômée d'un Master de sociologie-anthropologie spécialisée en études urbaines à l’Université de Nice.


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