Loi ALUR : ce qu’en pensent les diagnostiqueurs immobiliers

Loi ALUR diagnostics immobiliers

Validée le 20 mars 2014 par le Conseil Constitutionnel, la loi ALUR et ses dispositions en matière de diagnostics immobiliers n’ont pas manqué de provoquer de vives réactions auprès des diagnostiqueurs. C’est d’ailleurs en consultant une discussion à ce sujet sur le forum des diagnostiqueurs immobiliers que l’idée de leur poser directement la question a germé. Nous avons donc demandé à 3 diagnostiqueurs de nous donner leur point de vue sur 3 points qui revenaient le plus dans cette discussion.

Les états des lieux

Avec le paiement des frais d’agence au m2, les prix des prestations d’états des lieux risquent de baisser. Est-ce la fin de la sous-traitance ?

Stéphanie MENAGE (CDRM Diagnostics –  Diagnostics immobilier à Perpignan) – « Nous avons commencé à faire des états des lieux en fin d’année suite à une demande importante provenant des agences immobilières. Nous avons donc décidé d’en faire mais nous nous sommes très rapidement aperçu que cette prestation ne serait pas intéressante parce que trop chronophage et peu rémunératrice. Nous avons donc immédiatement décidé d’arrêter de faire des EDL. Par rapport à la loi ALUR, je pense que les agences vont recommencer à faire des EDL. Mais en ce qui nous concerne, nous n’en ferons plus. »

Jean-Phillipe NOËL (DiagNoël – Diagnostiqueur à Chartres) – « J’ai déjà perdu la possibilité de réaliser des EDL. Mon expérience personnelle m’a rendu prudent sur l’acceptation de ces prestations. En effet, les imprimés proposés / imposés par les agences sont incomplets et engagent notre responsabilité.

Ensuite le tarif déjà imposé de 25 à 35€ TTC l’EDL quelle que soit la distance sur l’ensemble du département n’est pas acceptable. Des agences ont donc supprimé un poste de négociateur/secrétaire pour réaliser ces prestations et les sous-traiter à bas coût depuis 3 ou 4 ans. L’application de la loi ALUR va donc probablement obliger les agences à reprendre cette prestation à l’exception de réseaux intégrés comme FONCIA/CONSTATIMMO…..quoi qu’ils disent… »

Les diagnostics pour la location

L’ajout de diagnostics location (gaz, électricité & amiante) représente t’il pour vous une opportunité commerciale ou à l’inverse une menace ?

Gilles SIMON  (Poly Diagnostics – Diagnostics Immobiliers en Ile-de-France) – « Une opportunité ? Clairement non ! Cela va augmenter le volume du travail mais pas le volume du panier. Le panier va rester le même. Nous travaillons tous plus ou moins au forfait puisque que les prix sont cassés. Dans ma région, les tarifs ne cessent de dégringoler. Forfaitairement, ce n’est pas parce qu’on va mettre plus de diag’ que nous allons gagner plus d’argent, au contraire même. Encore cette semaine, j’ai entendu parler d’un forfait comprenant le diagnostic plomb à 70€ sur Paris. C’est n’importe quoi ! A la question « est-ce que cela apporte du travail », la réponse est oui. Est-ce que cela va rapporter plus ? La réponse est non. ».

Stéphanie MÉNAGÉ – « Commercialement, il est clair que le fait d’avoir de nouveaux diagnostics location représente un avantage. Mais vu la conjoncture actuelle, du ras-le-bol des propriétaires vis-à-vis de leurs obligations existantes sur le locatif, du fait que la plupart ne les font pas, ces nouveaux diagnostics à la charge des bailleurs peuvent également représenter un problème.

Dans le même temps, les diagnostics gaz et électricité, qui à mon humble avis auraient dû être intégrés depuis longtemps au DDT location, ont une portée plus importante que le DPE et le diagnostic surface habitable. Nous sommes en effet souvent confrontés dans notre quotidien à des installations dangereuses pour les locataires. En raison des responsabilités qu’ils font peser sur les bailleurs, ces nouveaux diagnostics seront incontournables, y compris pour les propriétaires qui ne voulaient pas les faire.

Nous sommes néanmoins arrivés à un stade où les prix vont à la baisse pour tous les diagnostics. Aussi, l’ajout du gaz et de l’électricité peut aussi représenter pour nous une opportunité comme une difficulté au niveau de nos prestations qui nécessiteront beaucoup plus de travail mais qui ne généreront pas nécessairement beaucoup plus de chiffre d’affaires. Pour vous donner un ordre d’idée, un pack termites/amiante/plomb pour une maison basique de village d’avant 1949 était facturé en 2003 entre 350 et 400€ alors qu’aujourd’hui un pack complet comprenant jusqu’à 8 diagnostics est facturé bien moins cher.

Au final, nous sommes contents d’avoir plus de travail mais ce n’est pas pour autant que les diagnostics seront rémunérés plus. »

Le contrôle

Pensez-vous que ces nouvelles obligations vont être respectées à la lettre ?

Stéphanie MÉNAGÉ – « Lorsque des clients nous appellent, notre rôle de diagnostiqueurs est naturellement de les conseiller. Les diagnostics gaz et électricité n’entraînant pas le même niveau de responsabilités que les autres diagnostics, si nos clients ont demain un souci, ils doivent comprendre que les conséquences peuvent être beaucoup plus graves pour eux.

Il est clair que si nous n’intervenons pas tout de suite pour renseigner les propriétaires sur leurs obligations, ils préféreront certainement ne réaliser que le DPE quitte, comme il n’y a pas de contrôle, à ne pas respecter leurs obligations. Dans le même temps, de plus en plus de locataires sont au courant de leur droit et font pression pour obtenir ces diagnostics obligatoires. »

Jean-Phillipe NOËL – « Ces nouvelles prestations ne changeront rien au marché local qui est déjà en grande partie verrouillé par des réseaux d’agences. Des contrats tacites existent déjà entre agences et diagnostiqueurs ou réseaux et même si les prestataires de diagnostics sont administrativement indépendants, les liens sont déjà en place, et la guerre en vue de ces adaptations est déjà déclarée. Pour preuve, l’envoi forcé du diagnostiqueur agence contre l’avis du propriétaire qui a choisi son diagnostiqueur indépendant libre de tout lien avec agence ou entreprise diverse. »

Gilles SIMON – « Non comme les précédents (rire) ! La réponse est toute simple. Le problème principal, c’est qu’on n’a pas assez expliqué aux gens, ni même aux diagnostiqueurs d’ailleurs, ce que sont les diagnostics. Il y a une obligation de diagnostic et non d’information aux acquéreurs et locataires. Il y a plusieurs perceptions du diagnostic qui s’opposent : celle du vendeur, celle de l’acheteur et celle du diagnostiqueur. Le diagnostiqueur lui vient pour informer l’acheteur ou le locataire mais surtout il vient pour protéger le vendeur. La prestation que je vends est une prestation d’assurance. Il s’agit de la responsabilité et de la protection du vendeur. Forcément, quand les propriétaires de biens immobiliers ne comprennent pas le réel intérêt des diagnostics pour eux, ces derniers ne veulent pas payer pour leur réalisation. »


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

David BARDY

David BARDY est Responsable E-marketing et SEO du site Preventimmo.fr.


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