Jurisprudence : quand des notaires ne disposent pas d’un ESRIS de qualité…

ESRIS : quelles conséquences en cas d'erreur ?

Passent les jours et passent les semaines, la jurisprudence concernant les ESRIS se fait de plus en plus précise et certaine. Parmi ces nombreux arrêts, deux sont liés par la conclusion qu’on doit en tirer : la nécessité d’avoir en sa possession une information de qualité. Le premier, rendu par la Cour de Cassation, est venu contredire une position défendue par le Cour d’Appel de Bastia qui allégeait les contraintes pesant sur la notaire, notamment dans son devoir d’information en matière de plan de prévention des risques naturels prévisibles. Le second, plus neuf dans la solution qu’il dégage, a rappelé qu’une erreur au moment de l’établissement d’un ESRIS n’est pas sans conséquence, et qu’elle peut même coûter cher. Très cher.

« Un certificat d’urbanisme erroné ne permet pas de diminuer la responsabilité du notaire »

Cour d’appel de Bastia , audience du 5 octobre 2016

En 2016, la Cour d’appel de Bastia avait rejeté les demandes en indemnisation de M.X. Les juges d’appel avaient estimé que le notaire qui ne l’avait pas informé de l’existence d’un plan de prévention du risque inondation sur la commune de Furiani (qui avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 15 juin 2004), n’avait pas manqué à son devoir d’information. Puisqu’il « avait rempli son obligation de demander une note de renseignements d’urbanisme, sur laquelle n’apparaît aucune mention pouvant faire suspecter le caractère inondable de la zone, ni l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation, n’était pas tenu de vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral en ce sens, ce d’autant que celui-ci, régulièrement publié, pouvait être recherché et consulté par l’acquéreur, aussi bien que signalé par les vendeurs ; le classement en zone UD ne devait pas de facto inciter le notaire à faire cette vérification sans y être expressément invité par l’acheteur ». La Cour a estimé que le notaire, en se bornant à demander une note de renseignement d’urbanisme, avait accompli les diligences suffisantes. Dans cette solution retenue, peu importe que l’information contenue dans la note soit fausse.

Cour de cassation, audience publique du mercredi 14 février 2018

La juridiction suprême est venue démentir cette position, en cassant l’arrêt. Par là même elle a rappelé la lourde charge qui pesait sur les notaires, notamment en matière d’information, en précisant qu’en « en statuant ainsi, alors que la note de renseignements d’urbanisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Et de préciser : « à supposer même que le notaire puisse se borner à solliciter, au regard des risques naturels, une note de renseignements, c’est à la condition qu’il n’ait quelque raison de soupçonner le caractère incomplet ou erroné de ce document ; […] qu’en se bornant à relever que le notaire avait rempli son obligation de demander une note de renseignements d’urbanisme, sur laquelle n’apparaît aucune mention pouvant faire suspecter le caractère inondable de la zone, sans rechercher si l’officier ministériel pouvait avoir, par ailleurs, des raisons de soupçonner le caractère incomplet ou erroné de ce document, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ». La solution dégagée par cet arrêt est simple : il faut avoir en sa possession un ESRIS de qualité.

« L’oubli se paie cher »

Cour d’appel de Montpellier, audience publique du jeudi 23 mars 2017

Les faits sur lesquels la Cour de Montpellier a eu à se prononcer sont assez communs. Les acquéreurs, au moment de leur prospection, étaient à la recherche d’un bien qui n’était pas situé dans une zone inondable. Ils l’avaient fait savoir aussi bien aux agents immobiliers qu’au notaire en charge de la transaction. Ce dernier a néanmoins commis une succession d’erreurs. La première est de s’être trompé dans la rédaction de la promesse de vente, puisqu’en contradiction avec les plans qu’il avait en sa possession, il avait indiqué que le bien n’était pas situé en zone inondable. La seconde erreur démontre à elle seule toute l’importance d’avoir un ESRIS de qualité et lisible. Le notaire a corrigé les documents dans l’acte authentique, mais sans en informer les acquéreurs. C’est là que se révèle toute la puissance de l’article L 125-5 du Code de l’environnement et notamment de la nécessité d’informer, puisque l’étude notariale a été condamnée pour ne pas avoir attirer l’attention des acquéreurs sur un point aussi important que celui-ci. Conséquence ? : « Les acquéreurs démontrant qu’ils recherchaient un bien situé en zone non inondable et étaient convaincus que celui acquis était conforme à cette exigence, cette faute leur a fait perdre une chance de ne pas contracter estimée à 80%. Dès lors, leur préjudice correspond à 80% de la moins value subie lors de la revente du bien par rapport à sa valeur estimée et dont il est démontré qu’elle est due à son implantation en zone inondable ». Une erreur à 60 000 euros.

« Le notaire doit assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il rédige »

Comme nous le disions en préambule. Ce qui lie ces deux arrêts est tellement évident qu’il n’est pas nécessaire de le souligner. Seulement le rappeler. La notion d’information pour les plans de prévention des risques est fondamentale, la moindre erreur coûte chère. Un ESRIS de qualité, aisément déchiffrable et bien lisible n’est jamais superflu.


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur
Vincent Bicini

Vincent Bicini

Docteur en droit de l'urbanisme, Chargé d'enseignement à la faculté de Droit.


2 Commentaires

  1. Bonjour,

    Est-ce que votre service est conforme aux normes du RGPD ?

    Merci

    • David BARDY

      Bonjour, merci pour cette question très pertinente en matière de jurisprudence sur l’ESRIS. Si la réponse est bien évidemment, oui, votre question a été transmise à notre responsable juridique qui vous répondra sous 48h.