Vers une prise en compte de la pollution des sols dans les ERNT

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Diagnostic pollution des sols : avec la loi Grenelle 2, l’obligation d’information des acquéreurs et locataires pourrait être renforcée par une prise en compte de l’état de pollution des sols et conduire à un État des Risques Naturels et Technologiques et de Pollution des sols.

Aujourd’hui, lorsqu’un terrain a accueilli un site dit « Installation Classé Pour l’Environnement » (ICPE), il est obligatoire d’informer l’acquéreur d’une éventuelle pollution des sols.

Dans le cadre du projet de loi « Grenelle II », l’article 75 du Code de l’environnement a pour objectif de généraliser cette information de l’acquéreur à tout type de bien, qu’il ait accueilli ou non une ICPE.

Par décret, la mise en application de cette loi aura les implications suivantes :

1 Pour l’État Obligation de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols. De plus, la préfecture de chaque département publiera une liste des communes concernées par d’éventuelles pollutions des sols sur tout ou partie de leur territoire.
2 Pour la commune Obligation d’intégrer les informations sur les sols pollués dans les documents d’urbanisme, à l’occasion de leur élaboration ou de leur révision.
3 Pour le vendeur ou le bailleur Obligation d’informer son acquéreur ou son locataire sur les risques de pollution des sols du bien qu’il va acquérir ou louer.

Pour répondre à ce dernier point, le projet de décret spécifie clairement que l’ERNT sera le support de cette nouvelle information.
L’ERNT répondra donc à l’obligation d’Information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et risques technologiques majeurs et sur les pollutions des sols.

Comment savoir où sont les sols pollués ?

Lorsque des terrains sont susceptibles d’être pollués, l’établissement de deux types de zones est prescrit par le préfet :

  • zones de vigilance, où la pollution est avérée (zones F1) ;
  • zones d’information, susceptibles d’être polluées (zones F2).

Dans un premier temps, les zones de vigilance seront délimitées et cartographiées. A ce jour, deux principales bases de données devraient être utilisées :

  • La base de données BASIAS (BRGM) ;
  • La base de données BASOL (Ministère de l’Ecologie)

Ces zones, une fois connues, feront l’objet d’études plus fines, permettant de déterminer si pollution il y a, et dans quelle mesure.
En suivant une procédure d’instruction semblable à celle d’un Plan de Prévention des Risques, un service déconcentré de l’Etat (DDT, DRIRE) sera en charge de la définition des zones F1 et F2 :

  1. Prescription de la procédure d’étude et détermination d’un périmètre d’étude (zones de vigilance F1) et la nature réelle des risques de pollution ;
  2. Pilotage de l’étude qui permettra de connaître les zones à risque de pollution avérée dans le périmètre d’étude et de définir les zones F2 d’information ;
  3. Organisation de la concertation autour du zonage de risque et des implications réglementaires pour apporter des corrections éventuelles ;
  4. Approbation par le préfet des zonages F1 et F2 et de leur règlement ;
  5. Annexion du dossier au Plan Local d’Urbanisme (ou au Plan d’Occupation des Sols) des communes concernées.

Chaque dossier communal, au même titre qu’un PPR, comprend :

  • une note de présentation indiquant les périmètres concernés et la nature des pollutions potentielles des sols ;
  • des documents graphiques délimitant les zones d’information ou de vigilance au regard d’éventuelles pollutions des sols ;
  • les éventuelles mesures de gestion de la pollution, lorsqu’elles sont connues, à mettre en œuvre lors d’opérations d’aménagement ou de construction du bien immobilier.

Où et quand cette information sera disponible ?

L’État rendra accessibles les informations relatives aux zones géographiques sous forme d’un site internet accessible à tout public (le site Geoportail de l’IGN devrait être le site d’hébergement des données cartographiques). Les dossiers complets seront quant à eux mis à disposition, dès réalisation, au même titre que les PLU ou POS (en mairie ou sur leur site Internet propre ou sur celui du département).
L’Etat impose un délai maximal de mise à disposition des informations :

1 Pour l’État zones de vigilance F1 (correspondant aux zones prescrites) 31 décembre 2013
2 Pour la commune zones d’information F2, accompagnée des dossiers approuvés par le préfet (zonages approuvés) 31 décembre 2016(*)
3 Pour le vendeur ou le bailleur Obligation d’informer son acquéreur ou son locataire sur les risques de pollution des sols du bien qu’il va acquérir ou louer. 31 mars 2014

(*) Suite à l’approbation du dossier, les maires ou présidents des établissements compétents pour l’élaboration des documents d’urbanisme disposent d’un délai de 3 mois pour annexer ce zonage au POS/PLU, soit au plus tard au 31 mars 2017.

Les zones d’information et de vigilance devraient être révisables selon la procédure précédemment décrite. La révision totale de ces zones devrait être effectuée tous les 5 ans, des révisions partielles sont également autorisées.

Quand faudra-t-il intégrer cette nouvelle information aux ERNT?

Le projet de décret indique que :

« Les obligations découlant pour les vendeurs ou les bailleurs de terrain des dispositions de l’article L.125-7 sont applicables à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus à l’article R.125-27-25, qui devra intervenir dans un délai d’un an à compter de la date de publication de cet arrêté. »

En clair, une fois le décret d’application voté :

  • les arrêtés préfectoraux pour les communes soumises au risque de pollution des sols devront être publiés dans les 12 mois qui suivent, soit au maximum le 31 décembre 2013.
  • les ERNT devront tenir compte de ce risque dans un délai maximum de 3 mois suivant la publication de l’Arrêté Préfectoral faisant la liste des communes concernées, soit au plus tard au 31 mars 2014. A minima les zones de vigilance (prescription de la procédure) devraient être disponibles . Elles devraient être affinées dans les 3 années qui suivent par la publication des zones d’information (procédure approuvée).

Quelle sera la conséquence de l’application du décret ?

Il faudra indiquer dans l’ERNT si le bien est présent dans le périmètre d’une zone de sols (potentiellement) polluée. Pour précision, cette obligation ne s’appliquera pas aux locations saisonnières. L’ERNT classique reste donc valable pour les locations saisonnières.

Si l’ERNT révèle une exposition au risque de sol pollué, tout projet d’aménagement futur (nouvelle construction, extension) devra le prendre en compte. La demande de permis de construire ou d’aménager devra être complétée d’une étude spécifique :

  • réalisée par un bureau certifié dans le domaine des sites et sols pollués ;
  • définissant les mesures de gestion de la pollution par rapport à l’usage projeté ;
  • attestant que le projet prend en compte ces mesures de gestion au stade de la conception.

En attendant…

Pour avoir une idée plus précise des sols potentiellement pollués en France, nous vous invitons à lire cette article de l’Expansion, daté de 2008 : « Le triste tour de France des sols pollués ».

Toute l’équipe Preventimmo reste mobilisée pour vous tenir au courant des évolutions que risque de prendre l’ERNT :

  • Deviendra-t-il un « ERNTPS », l’État des risques Naturels, Technologiques et de Pollution des Sols ?
  • La loi et le décret d’application actuellement en discussion seront-ils validés ?

La suite au prochain épisode…

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Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Paul MENGUAL

Paul Mengual est le Responsable Qualité et Expertises Preventimmo. Docteur en Géographie, il travaille depuis plus de 10 ans dans le domaine des Risques Naturels et Technologiques. Il collabore régulièrement avec différentes collectivités publiques sur le thème de la réduction de la vulnérabilité des territoires. Il est également l'auteur d'un ouvrage intitulé "La réduction de la vulnérabilité des PME-PMI aux inondations" coll.SRD, Ed. Lavoisier.


5 Commentaires

  1. Bonjour,
    sur quel périmètre autour d’une zone de pollution ( usine pyrotechnique),doit on faire une étude de sol ?
    Les retombées, de déchets polluants brulés, risquant de s’étendre hors de la zone initialement repérée comme polluée, peut on être amené à faire des études de sol sur des terrains agricoles environnants ?

    Pour information : j’envisage d’acheter un terrain sur lequel se trouve l’usine précédemment citée. L’usine n’est plus en activité et son terrain a été dépollué.
    Quelles sont les risques encourus

    Cordialement.

    • si le terrain a été dépollué, théoriquement les risques sont faibles. Pour en être certain et se prémunir de tout nouveau risque, interrogez le site web BASOL pour voir l’état actuelle du terrain et savoir si d’autres opérations sont nécessaires pour une réhabilitation du terrain et l’installation d’une autre activité…

      Quoiqu’il en soit, il est important de savoir si l’ancien exploitant a bien satisfait à ses obligations en matière de dépollution.

  2. Bonjour,
    un grand local en centre ville a été entre 1959 et 1988 à usage de station service automobile (lavage, mécanique, essence). cette activité a cessé en 1988 et les installations enlevées (ou sécurisées pour ce qui est des cuves), depuis 1988 le site a été occuppé par des bureaux d’une administration publique sans qu’elle ait demandé un diagnostic de pollution.
    aujourd’hui ce site est en passe d’être loué à un commerce de distribution type supérette, le futur locataire exige un diagnostic. Est-ce obligatoire ? Merci de votre attention
    Cordialement. Roger MARTIN

    • Bonjour,
      pour connaître la marche à suivre dans ce cas, nous vous conseillons de prendre contact avec la DREAL de votre région qui vous indiquera clairement si la pollution générée par l’activité ancienne est compatible avec l’usage à venir et si non elle vous indiquera les démarches à mettre en oeuvre pour garantir cette compatibilité.

    • Dans le cadre d’une location, le diagnostic peut-être demandé pour annexion à bail, notamment du fait d’une activité de service par le passé et d’un usage futur sensible de type alimentaire envisagé ; nota : le dernier exploitant reste responsable d’une éventuelle pollution au droit du site, quand bien même un premier changement de destination a été effectué par le passé sans étude de sol réalisée.

      . Pour les obligations légales, les articles L.511-1, L.512-12-1, L.514-20 et L.512-6-1 du Code l’environnement s’imposent (non ordonné et non limitatif) ; il est à rappeler que le bailleur doit délivré un bien immobilier compatible avec un usage prévu.

      . Egalement, il conviendra de faire un premier récolement pour les neutralisations des équipements effectuées par le passé : attestations des entreprises agréées et qualifiées, notamment pour les cuves (vidangeages, nettoyages, dégazages, neutralisations et/ou retraits, certificats d’étanchéités avant interventions,…).

      L’équipe de Préventimmo reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

      Bien cordialement