Diagnostic immobilier : comment faire jouer la garantie des vices cachés en cas d’erreur ?

Inondation garantie des vices cachés

Vous achetez un bien ou avez acheté un bien ? Soyez vigilants ! Êtes-vous sûre que rien ne vous a échappé ? Sans le savoir, vous avez peut être acquis un bien « vicié » ; vous pourriez alors faire jouer la garantie des vices cachés afin de casser la vente ou demander une réduction du prix.
Vous vous demandez quels sont les défauts cachés pouvant être considérés comme vice en matière immobilière et comment invoquer leur garantie ? Nous allons tenter de répondre à vos questions !

Les conditions permettant d’engager la garantie des vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. Ce dernier doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices :

  • le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait ou ;
  • diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.

Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil. Elle est due par le vendeur et son application requiert la réunion de certaines conditions :

  • Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ;
  • Il faut que l’on soit en présence d’un vice rendant le bien, objet de la vente, impropre à l’usage auquel on le destinait. Cela signifie que le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ;
  • Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur ;
  • Le vice doit exister au moment de la vente : pour être couvert par la garantie, le vice devait être antérieur à la vente.

Exemple de vices cachés rencontrés :

En matière de vente immobilière, ont pu être considérés comme des vices cachés :

  • la présence de termites (Cass. Com. 29 octobre 2003, n°01-00.565), champignons (CA Douai, 1erech, sction1, 14 mai 2007), amiante (Cass. 3ème civ., 7 octobre 2009 n° 08-12.920) ;
  • le caractère inondable d’un terrain (voir notre article sur la jurisprudence en matière d’état des risques), l’inconstructibilité du terrain, le caractère instable du terrain (Cass, 3ème civ., 22 janvier 1997, Commune de Nay-Bourdette, Cass. 3ème civ., 17 nov. 2004, n° 03-14.958)

En réalité peu importe les cas, il faut que les vices n’aient pas été visibles à l’acheteur lors de son examen du bien. La vigilance de l’acheteur, sera, on le comprend aisément, impérative : si ce dernier a été négligeant lors de la visite du bien, le vendeur pourra alors invoquer cette négligence !

Les actions en justice possibles

La découverte du vice caché entraîne une action judiciaire en garantie contre le vendeur. Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés, il faut prouver :

  • l’existence d’un vice ;
  • la gravité du vice ;
  • le caractère caché de celui-ci ;
  • son antériorité par rapport à la vente.

Cette action en justice doit être intentée par l’acheteur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. L’article 1644 du code civil stipule que :

« l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

  • l’action rédhibitoire, on demande l’annulation de la vente, ou ;
  • l’action estimatoire, on demande une réduction du prix de vente et la vente est alors maintenue à la différence de l’action précédente.

Chaque action pouvant être couplée à des dommages et intérêts.

Les juges rechercheront si l’action en garantie est fondée. Si c’est le cas, ils accorderont le remède qui est demandé (action rédhibitoire ou action estimatoire). Son pouvoir d’appréciation s’exercera sur le montant de la réduction du prix (si action estimatoire) et sur le montant des dommages et intérêts lorsqu’ils sont demandés.

Le vendeur peut-il être exonéré de sa responsabilité ? Oui, Il existe des clauses exonératoires spécifiques à l’acte de vente.

La garantie contre les vices cachés, constitue l’une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur. Néanmoins, elle est susceptible d’être aménagée : cette garantie pourra dans certains cas être limitée ou bien même écartée. Il s’agit là d’une pratique notariale relativement courante[1]. Toutefois ces clauses exonératoires[2] se heurtent parfois à l’hostilité des tribunaux et leur efficacité n’est pas toujours admise. En effet, le juge pourra retenir que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.

En bref, que faut-il retenir ?

Que doit savoir un vendeur en matière de vice caché ?

En tant que vendeur, vous avez des responsabilités lors de la vente de votre bien :

  1. Vous avez l’obligation légale de dénoncer à l’acheteur toutes les conditions qui seraient de nature à diminuer la qualité ou l’usage du bien ;
  2. Vous serez tenu responsable de garantir le bien contre un vice caché même si vous êtes de bonne foi et que vous ignoriez le vice en question.

Que doit savoir un acheteur en matière de vice caché ?

En tant qu’acheteur, vous devez agir prudemment et procéder à un examen sérieux du bien. Si vous le souhaitez, faites appel un expert pour être certain d’acquérir un bien non vicié. Si jamais vous découvriez un vice caché, vous devrez entreprendre un recours aussitôt la découverte de ce vice. Vous pourrez alors choisir le mode d’action que vous préférez : vous aurez le choix entre rendre le bien et vous faire rembourser le prix versé, conserver le bien mais en demander une réduction de prix. Dans les deux cas, vous pouvez demander en plus des dommages et intérêts

Quelle que soit l’action choisie, si vous obtenez réparation, le vendeur sera tenu de vous rembourser les frais occasionnés par la procédure.

Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier ?

En tant que diagnostiqueur, vous avez un devoir de conseil auprès de votre client. Vous devez ainsi lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues si vous détectez une anomalie importante. Ainsi, si le vendeur est « couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre vous directement en rapportant la preuve que vous avez commis une faute dans l’accomplissement de votre mission.

En tant que notaire ou agent immobilier, votre responsabilité pourra être engagée, dans une moindre mesure par rapport au diagnostiqueur. Vous avez un devoir de contrôle et de conseil : vous devez ainsi vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet.

Si l’acquéreur engage votre responsabilité de professionnel de l’immobilier, il ne pourra obtenir la résolution de la vente : seuls des dommages et intérêts pourront lui être octroyés.

Notes
[1] : pour exemple, voici une clause habituelle des formulaires notariaux : CHARGES ET CONDITIONS La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir : De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. …
[2] : ces clauses ne seront généralement valables uniquement pour les vendeurs non professionnels. Exemple : si le vendeur n’avait pas connaissance du vice affectant son bien car aucune allusion n’y avait été faite dans le diagnostic technique qu’il avait fait établir pour sa vente.


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Pauline Guichard

Pauline Guichard est expert en urbanisme au sein de Preventimmo.fr. Docteur en Droit, elle a travaillé pendant près de quatre ans à la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur sur l’analyse des documents d’urbanisme du département des Alpes-Maritimes. Sa thèse de doctorat traite des relations entre urbanisme et développement durable avec une analyse plus spécifique sur le contexte local.


33 Commentaires

  1. bonsoir

    Mes freres et soeurs venons de vendre un bien immobilier par l’intermediaire d’une agence.
    Deux jours aprés avoir signé chez le notaire, suite à la fuite d’eau d’un radiateur sur une prise de courant, il y a eu un leger début d’incendie. Un expert de son assurance et un éléctricien ont déclaré la maison inhabitable suite au réseau élctrique en mauvais état .
    Avant la vente, la société d’expertise et de diagnostic avait soulignée que l’installation éléctrique n’était pas conforme et devait être rénovée.
    Aujourd’hui l’acquereur veut des dédomagements au titre des vices cachées.
    Qu’en pensez vous ?’

    • Dans la mesure où le diagnostic de l’installation électrique a été fourni, il apparait peu probable que la garantie des vices cachés puisse être mise en cause.

  2. J’ai découvert l’existence d’un chemin communal sur le cadastre qui traverse mon terrain construit vendu clôturé et le vendeur me l’a caché. On me demande de prouver le vice caché, expert, bornage, environ 4000€.
    Est-ce normal que ce moi qui doive payer alors que je suis la victime ? Quelle procédure suivre et à qui m’adresser ?
    Personne ne veut m’aider, ni notaire, ni mairie, je suis perdue ….
    Merci

  3. Bonjour,
    J’ai vendu ma maison, il y a 2 ans, l’agence immobilière qui me l’a vendu m’a appelé pour me signaler que le plancher du séjour s’était effondré sous le poids d’un meuble 2 corps. J’ai refait faire ce plancher à un artisan par le biais d’un maître d’oeuvre qui aujourd’hui a été radié. Ce dernier et l’artisan ne mont fourni de garantie dėcennale à l’époque des travaux. Les acheteurs ont fait constater par huissier, est-ce que je risque d’être implique?

    • Bonjour,
      désolé, la complexité de votre probleme et la clareté de votre propos ne nous permettent pas de vous répondre.

  4. Bonjour,
    j’ai fait l’acquisition d’un appartement en novembre 2015 – je me suis vite rendue compte qu’il n’y avait pas de pression d’eau suffisante ; j’ai fait venir deux professionnels qui ont eu le même diagnostic à savoir que le tuyau enterré qui mène l’eau après le compteur jusqu’à mon domicile avait dû être écrasé et à leur avis il faut refaire une tranchée pour me permettre d’avoir une pression correcte – ce problème peut-il être considéré comme vice caché et dois-je me rapprocher de l’agence qui m’a vendu ce bien pour voir si à ce tittre ils peuvent rendre en charge le coût de la remise aux normes ? merci

    • ce défaut n’a pas pour conséquence de rendre le bien impropre à l’usage prévu, invoquer la garantie des vices cachés ne semble pas approprié, d’autant plus qu’une simple ouverture d’un robinet pendant la visite du bien aurait permis de constater ce défaut.

  5. bonjour,
    je poursuis en justice pour vices cachés le couple qui m’a vendu ma maison. j’étais au courant que la maison était sur une ancienne zone de carrière mais le bâtiment, à la vente, ne présentait aucun signe visible de conséquences liées à cela. A la signature de l’acte, les vendeurs n’ont déclarés aucun travaux et en prenant possession des lieux, nous avons découvert des factures de travaux importants relevant d’une décennale pour un mur de soutènement et par la suite (quelques mois plus tard), une facture pour un ravalement et des reprises de fissures multiples. aujourd’hui, soit pas encore deux ans plus tard, la maison est très fissurés et la terrasse totalement morcelée. avec un témoignage de voisins de longue date, nous avons attesté de la présence de ces fissures avant le ravalement de façade. de plus l’agence immobilière qui est intervenue dans la transaction était en possession de toute les factures et ne nous les à pas communiquées contrairement à leur seuls dire.
    Pensez-vous que nous avons nos chances en justice et pensez-vous que nous devrions attaquer l’agence pour ne pas nous avoir communiquer des factures si importantes vu la localisation de la maison?

    • Nous n’allons pas pouvoir vous répondre, désolé. contactez un avocat spécialiste qui pourra certainement vous conseiller dans ce domaine…

  6. Bonjour,
    Nous venons d’acquérir une maison et il s’avère que nous avons un probleme avec le chauffage.
    Apres plusieurs interventions, ils s’avèrent que ça ne vient pas de la chaudière mais que ce serait une fuite dans le circuit et qu’il faudrait tout refaire.
    Peut on parler de vices cachés?
    Par avance merci pour votre réponse.
    Cdt.

    • Dans la mesure où vous êtes capable de montrer que le défaut existait avant la vente, peut-être que cette garantie est invocable, s’il s’agit de vetusté, cela parait en revanche difficile… Rapprochez-vous d’un avocat conseil qui saura toujours mieux vous répondre.

  7. Bonjour, mon conjoint et moi avons acheté une maison au mois de novembre 2014.environ 3 semaines après avoir enménager nous avons de l’humidité qui est apparu sur les mûrs puis des moisissures . nous avons également eu la surprise de voir des fuites dans le toit. La maison a une classe énergétique D alors qu’elle n’est pas isolé. Avons nous la possibilité de nous retourner contre le vendeur?quels recours avons nous? Merci davance

    • Pour ce type de surprise, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat spécialiste de l’immobilier… Vous pourrez peut-être invoquer la garantie des vices cachés…

  8. Bonjour.
    Nous avons acheté une maison il y a presque 5 ans. Le diagnostic amiante indiquait « aucune présence d’amiante ».
    Nous souhaitons aujourd’hui la vendre et avons donc fait ce diagnostic pour la vente. Et là, surprise : présence d’amiante dans les sols de la salle de bain et des toilettes !
    Que pouvons-nous faire ?
    Est-ce un vice caché ?
    Nous sommes évidemment très embêtés pour la vente.
    Merci beaucoup par avance pour votre aide.

    Bien cordialement.

  9. Bonjour,

    Je viens d’acquérir un pavillon depuis 1 mois, en y effectuant les 1ers travaux j’ai constaté que le bois (structure de la maison) était infesté mais ce dernier n’étais pas visible au moment du dpe car « dissimulé » par le revetement mural…
    En mettant la structure à nue je m’apperçois que le bois a déja été « traité » c’est à dire que des bastaings ont été découpé puis scellé dans du ciment, certain remplacé et d’autres creusé.
    J’ai de gros doute sur le fait que le probleme fut réellement traité â l’époque car aujourd’hui des parties se cassent sous la pression de 2 doigts et de la sciure en découle…

    Que dois je faire ? Quelles sont mes recours ? Contre qui (diagnostiqueur ? Ce dernier a t-il une obligation de moyen ou derésultat ?, le vendeur pour vices cachés ? Mais le notaire m’avait prévenu que je ne pourrai avoir de recours pour vices cachés…)

    Merci d’avance pour votre aide

    • Dans la mesure où pour identifier la présence d’insectes xylophages il aurait été nécessaire d’effectuer des sondages destructifs, il me parait difficile d’invoquer la responsabilité du diagnostiqueur. Pour le reste, il serait préférable de consulter un avocat spécialiste…

  10. bonjour a tous,

    j’expose ma situation, je viens d’acheter une maison il y a maintenant 3 mois.il y’a une forte infiltration d’eau pendant les jours de pluie dans le garage qui est en sous sol.le vendeur était au courant mais a soigneusement éviter de faire les visites pendant les jours humides.plusieur diagnostique ont été réalisé mais aucun ne mentionne ce default.la garantie vice cachée peut elle fonctionner???

    merci a tt le monde

  11. bonjour
    j’ai fait l’acquisition d’un bien immobilier en mars 2015 avec un diagnostic amiante n’en stipulant aucune trace
    or il y a des tôles ondulées contenant de l’amiante au niveau d’un atelier attenant à la maison
    y a t’il des recours ?
    sachant que si un jour je décide de refaire la toiture de cet atelier je devrai faire intervenir une entreprise spécialisée

    • oui, un recours auprès de l’ancien prioritaire qui se retournera en suite contre le diagnostiqueur ayant produit le diagnostic amiante

  12. Bonsoir .j’ai.acheté un terrain avec une maison a démolir .en démolissant j’ai trouver des tuile onduler en fibro
    Ciment sous la dalle de béton es que je peut demander réparation à mon ancien propriétaire

  13. Bonjour
    Nous avons acquis un appartement dans une copropriété l’an dernier dans le but de le louer. Il s’avère qu’il y a un dégât des eaux important qui innonde l’immeuble d’à coté, et ce dégât des eaux date bien avant notre achat (1 an avant), nous n’avons appris l’existence que récemment par le syndic. Mais ce problème n’est pas visible depuis la douche de l’appartement et nous n’avons pas eu la connaissance ni par le vendeur ni par l’agence et le syndic n’a pas non plus communiqué ce point de litige à notre notaire au moment de l’achat (sachant qu’il y a eu d’autres litiges en cours entre le syndic et l’ancien propriétaire). S’agit il bien d’un vice caché? si oui, vers qui pouvons nous retourner?
    merci

  14. bonjour
    j’ai acquis une maison de village en juillet 2014 ; cet été, après avoir débroussaillé le jardin, nous avons constaté qu’il y avait une « espèce de fosse septique » qui dégorde dans le jardin. Il n’était stipulé nulle part dans l’acte de vente qu’il y avait une fosse et celle découverte n’est pas accessible à une société de vidange (maison de village et jardin en contre bas de 2 étages).
    De plus lors de l’achat le vendeur a dit que « selon lui » la maison était reliée au tout à l’égout.
    Je n’aurais JAMAIS acheté cette maison en connaissant cet état de fait. Quel est mon recours ? et contre qui ? agence immobilière, vendeur, notaire ?…
    Je vous remercie par avance de votre réponse
    Cordialement
    Nathalie

  15. on a a acheté une maison il y a 6 mois. sans y habiter car beaucoup de travaux a réaliser. Quand j’ai voulu ouvrir le compteur gaz il nous signale fuite donc coupe par précauction. Le plombier vient pour déceler la fuite: elle est dans la canalisation du terrrain. Donc existante avant la vente. Est un vice caché sachant que ouvrir le terrain pour refaire une canalisation d’un maison non hatitée. C’est coût conséquent.Qui est reponsable?
    merci de la réponse

  16. Bonjour nous avons acheté notre maison il y a 5 ans, les jours de fortes pluies nous avons une infiltration d’eau au fond du garage qui se trouve être au sous sol (environ 1 ou 2 litres d’eau), notre terrain est un peu en pente, cela ne nous a pas dérangé nous n’avons rien dit aux anciens propriétaires.
    Aujourd’hui nous vendons cette maison par une agence immobilière, nous ne savons pas si nous devons le signaler à l’agence de peur que le futur acquéreur renonce à l’achat, mais nous avons aussi peur qu’il nous accuse de vices cachés après la vente, pouvez-vous nous conseiller? peut-il après se retourner contre nous? merci

    • tant que le défaut ne constitue pas une modification de l’usage ou une perte de jouissance à terme, il n’y a pas de souci. Le plus simple serait tout de même d’améliorer l’étanchéité de cette pièce

  17. Bonjour,
    Nous avons acheté une maison en Novembre 2014. Lorsque nous avons retiré les papiers peints, nous avons découverts que les murs s effrittaient dus à l humidité et aux remontées capillaires. Le tour des fenêtres était pleine de moisissures. Ensuite, en retirant le lino du salon nous avons découvert une fissure en croix sur toute la longueur et la largeur du salon (il faut refaire une dalle), une fuite d eau sous l évier de la cuisine, en retirant les plinthes d escalier afin de le renover nous avons découvert une fuite d eau et le bois de la poutre ( peut etre porteuse??) S effrite complement, des fissures dans quasiment tous les angles des pieces (decouvertes apres avoir retiré les papiers peints), des fissures a tous les plafonds (cachés par des dalles de polystyrene) et pour couronner le tout une plaque d amiante sur un mur de la cuisine (non stipulé dans le dpe ) ça fait beaucoup en 1 an!! S agît il de vices cachés?

    • La plaque d’amiante non identifié peut constitué un défaut du diagnotiqueur immobilier qui ne l’a pas identifié. Pour le reste, seul un expert pourra juger si cette découverte modifie l’objet de la vente ou en d’autres terme que ces défauts peuvent constituer un danger dans l’usage…

  18. Bonjour

    Nous avons acheté notre maison en janvier dernier. Un diagnostic termites a été effectué. Or depuis quelques jours, nous avons constaté la présence de petits trous dans le bois à différents endroits de la maison (essentiellement en bois d’ailleurs) attestant la présence d’insectes xylophages.
    Quels recours avons-nous? Vers qui devons-nous nous tourner? Les diagnostiqueurs ou bien quelqu’un d’autre et qui?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  19. J’ai acheté une maison en VEFA.
    Le maître d’oeuvre a demissioné, et la maison presente plusieurs incoherances. Neanmois le nouveau chef des travaux essaie de rattraper ces incoherances.
    La derniere qui persiste c’est un manqué d’homogénéité du carrelage et la chape inexisistante à l’etage. N’etant pas du métier, on s’en est rendu compte lors de la pose du carrelage: 20 sacs de 25 kg de colle pour 40m2.
    Le chef des travaux dit ne pas l’avoir remarqué, que c’est normal de remettre une VEFA dans cet etat et ne veux donc pas me rembourser l’achat des sacs de colle.
    A-t-il raison?

    Cordialement

  20. Bonjour.
    Je vends un appart.
    Le jour de la signature de la promesse de vte > Le Notaire s’apperçoit (?), qu’il manque le controle assainissement (rendu obligatoire par un arreté de 10/2013).
    Or, quand nous l’avons acheté – en 2014 – il n’y avait pas ce controle obligatoire.
    Je vais donc payer pour faire ce controle.
    MAIS sI ce controle n’est pas conforme > cela veut dire, que lorsque nous avons acheté > c’était pas non plus conforme.
    est-ce un vice caché ?
    Dans ce cas, la mise en conformité peut-elle être demandé au propriétaire précédent qui n’a pas fait ce controle obligatoire ? (Et l’obliger à payer cette mise en conformité).
    Est-ce bien un vice caché ?
    Je vous remercie.

  21. bjr. J’ai vendu ma maison il y a quasi 6 mois, l’acheteur se plaint de fuites sur le toit du garage. Hors, moi je n’ai jamais eu ce souci.
    peux t’il m’attaquer au tribunal pour vis caché?
    quels sont mes recours?
    Merci pour vos réponses.