9 questions fréquentes sur le diagnostic de pollution des sols et les réponses d’un bureau d’études

Il fait rarement la une des journaux mais il a attiré toute la lumière sur lui il y a deux ans. Son nom : le diagnostic de pollution des sols. En 2017, le Ministère de la Transition Écologique publie les premiers résultats de l’étude sur l’exposition des établissements scolaires français à un risque de pollution des sols. Résultat : sur les 1 248 établissements sensibles ciblés, 61% présentent des traces de pollution des sols. Si ces chiffres ont interpellé l’opinion publique, elle ignore probablement que la nouvelle réglementation en matière d’information sur les sols « a consacré le droit de maintenir des pollutions résiduelles sous réserves qu’elles soient compatibles avec le nouvel usage souhaité par le maître d’ouvrage.« (voir notre article sur les Secteurs d’Information sur les Sols). Aussi, pour vous aider à mieux comprendre ce qu’est le diagnostic de pollution des sols, nous avons répertorié les questions les plus fréquentes sur ce sujet et les avons soumises au bureau d’études KALIES, une société spécialisée dans les études sites et sols pollués.

1. Qu’est-ce qu’un diagnostic de pollution des sols « Phase 1 » ?

Un diagnostic de pollution des sols peut être engagé lors d’une transaction immobilière, d’un projet de construction, de l’exploitation d’un site industriel, de la cessation d’activité, d’un changement d’usage,

L’objectif de ce diagnostic est d’identifier les sources potentielles de pollution liées aux activités passées et en cours du site, et ce, afin d’apprécier les éventuels risques sanitaires et environnementaux ainsi que les surcoûts et contraintes liés à une dépollution avec a minima une mise en compatibilité.

La première étape capitale (quelquefois désignée « diagnostic de pollution des sols Phase 1 ») sera de réaliser une étude historique, documentaire et de vulnérabilité de qualité, permettant d’évaluer les risques éventuels de pollution des sols relatifs aux activités ou pratiques anciennes sur les terrains concernés, et ceci dans le but de lever le maximum d’incertitudes avant de s’engager sur une opération.

Les prestations qui doivent être menées lors de cette étude préalable sont, conformément à la norme NF X 31-620 :

  • une visite de site (ou plusieurs !), le plus tôt possible, permettant d’orienter la recherche documentaire, d’en vérifier certaines informations ou de les compléter, d’orienter la stratégie de contrôle des milieux et enfin de dimensionner à leur juste proportion les premières mesures de précaution et de maîtrise des risques quand elles sont nécessaires ;
  • l’étude historique, documentaire et mémorielle, qui a pour but de reconstituer, à travers l’histoire des pratiques industrielles ou environnementales du site, d’une part les zones potentiellement polluées et d’autre part les types de polluants potentiellement présents au droit du site concerné ;
  • l’étude de vulnérabilités des milieux qui vise à identifier les possibilités de transfert des pollutions et les usages réels des milieux concernés. Les transferts peuvent s’effectuer par exemple par une nappe sous-jacente, par l’air atmosphérique, par les végétaux cultivés, etc. Les usages incluent par exemple les habitations, les établissements recevant du public, les zones agricoles, etc. « 

Une étude historique, documentaire et de vulnérabilité devra notamment aboutir à l’établissement d’un schéma conceptuel initial (mettant en relation sous forme cartographique les sources, les vecteurs et les cibles), permettant d’apprécier si le site peut présenter un risque (risque si et seulement si concomitance des trois éléments : source – vecteur – cible) et surtout conclure sur la nécessité, ou pas, de mener des investigations complémentaires de terrain (et dans ce cas, de les dimensionner).

A l’issue de cette étude, des investigations pourraient être nécessaires : sondages, forages, prélèvements et analyses des substances chimiques dans les différents milieux susceptibles d’être impactés (sols, eaux, gaz de sol, végétaux, …), il s’agit de la « phase 2 » du diagnostic de pollution des sols.

2. Dans quels cas ce diagnostic est-il obligatoire ? Recommandé ?

  • Cessation d’une activité soumise à la réglementation ICPE ;
  • Accident/incident susceptible d’avoir généré une pollution (sols, eaux souterraines etc.) ;
  • Construction sur un terrain ayant accueilli (ou suspecté d’avoir accueilli) des activités potentiellement polluantes (risque sanitaire et gestion des déblais) – Référence BASIAS, BASOL ou SIS si actualisé ;
  • Cession/acquisition d’un terrain et/ou d’une activité ;
  • Financement de certains projets (garantie sur la valeur foncière du terrain) ;
  • Permis de construire soumis à la prestation ATTES ;

…sont autant de situations pour lesquelles il est nécessaire de connaître l’état de pollution des sols d’un site.

Pour les sites devant faire l’objet d’un changement de propriétaire, l’article L. 514-20 du Code de l’Environnement impose que le vendeur informe de façon écrite l’acheteur de l’exploitation passée sur le site d’une installation soumise à la réglementation des Installations Classées pour a Protection de l’Environnement (ICPE) à autorisation (connue ou non de l’Administration) ainsi que des dangers et inconvénients.

Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit en outre indiquer par écrit à l’acheteur s’il y a eu manipulation ou stockage de substances chimiques ou radioactives sur le site concerné.

Les articles R. 512-39 et R. 512-46 du code de l’environnement imposent à l’exploitant, lors d’un arrêt définitif d’une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement, d’assurer des mesures de sécurité vis-à-vis de ses installations et substances dangereuses présentes sur site. L’exploitant doit notamment s’assurer de l’absence de dégradation de la qualité environnementale locale liée à son activité. Le site doit être remis en état le cas échéant afin qu’il soit compatible avec un futur usage comparable à celui exercé précédemment.

L’article R. 512-66 précise que dans le cadre de la mise en arrêt définitif d’une ICPE soumise à déclaration, l’exploitant doit mettre son site en sécurité de manière à ce qu’il ne puisse porter atteinte à la sécurité du voisinage et à la qualité des milieux naturels. Le site doit être compatible pour accueillir une activité similaire à celle exercée précédemment.

Au-delà des cas spécifiques cités ci-dessus (les ICPE), imposant de réaliser une démarche relativement bien encadrée, il est clairement conseillé à tout porteur de projet, qu’il soit public ou privé, de se faire conseiller par un professionnel confirmé pour savoir quelles démarches engager sur ce volet-ci, a minima un diagnostic initial avec réalisation d’une étude historique, documentaire et de vulnérabilité.

En effet, de nombreux sites non répertoriés dans les bases habituelles peuvent être à l’origine de pollution des sols ou du sous-sol, et ainsi occasionner des surcoûts importants dans l’économie globale d’un projet. A titre d’exemple, de nombreux promoteurs et aménageurs immobiliers ont compris l’intérêt de ces démarches amont, au même titre que d’autres contraintes règlementaires ayant trait au code de l’environnement, et ont ainsi systématiser une démarche minimaliste très tôt dans leur projet, au stade de la faisabilité.

3. Combien coûte un diagnostic de pollution des sols ?

Le coût d’un diagnostic de pollution des sols reste très variable et dépend des investigations engagées : technique de foration, nombre de sondages, milieux investigués (sol, eaux souterraines, eaux superficielles, gaz du sol, air ambiant, …), nombre de prélèvements, nature et nombre d’analyses réalisées (physico-chimiques, radiologiques), …. Les prix peuvent ainsi varier de quelques milliers d’euros pour des sites simples, jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros pour des terrains plus complexes, voire encore au-delà pour des problématiques exceptionnelles (site industriel de grande envergure, typologie de pollution spécifique, …).

Et il faut également avoir à l’esprit que les coûts de travaux de dépollution ou de remise en état d’un terrain pollué peuvent être très importants, notamment au regard des études à mener, on parle généralement d’un à deux ordres de grandeurs ! on voit donc tout l’intérêt d’anticiper au mieux ces sujets en s’entourant de professionnels qualifiés pour ce type d’études.

4. Comment se déroule une analyse des sols pollués ?

Pose de piézomètres et suivi de la qualité des eaux souterraines

Lors des investigations de terrain initiales, des prélèvements de sol représentatifs des terrains en place sont réalisés par un technicien formé et portant des EPI adaptés aux risques préalablement identifiés. Des échantillons de sols sont recueillis et prélevés dans du flaconnage adapté aux analyses à réaliser (flaconnage en verre). La traçabilité des échantillons doit être confirmée avec :

  • la localisation du point de prélèvement ;
  • la référence des échantillons ;
  • la liste des substances recherchées et le laboratoire utilisé ;
  • le type de flaconnage et le mode de conditionnement des échantillons ;
  • les dates et conditions de transport.

Il est important de pouvoir assurer la température de conservation des échantillons (0-5°C) lors du transport et les délais entre la fin de prélèvement et l’enregistrement au laboratoire (24 à 48h), afin notamment de respecter les normes en vigueur.

5. Qui peut établir ce diagnostic ? Doit-il nécessairement être certifié ?

Un diagnostic de pollution de sol doit être réalisé par une société spécialisée, ayant une Responsabilité Civile pour la réalisation d’une telle activité, et employer du personnel formé et qualifié pour la réalisation des investigations de terrain, l’interprétation des résultats mais aussi apporter un conseil adapté aux besoins du client.

La certification LNE a permis d’identifier les prestataires spécialisés et reconnus pouvant répondre aux dispositions réglementaires en vigueur et à l’état de l’art, en particulier en ce qui concerne la prise en compte des problèmes de santé publique, de sécurité et des risques environnementaux. Ainsi la certification LNE est une démarche volontaire qui atteste de la conformité des services proposés par un prestataire avec les exigences définies dans le référentiel de certification LNE SSP et celles des normes françaises NF X 31-620 relatives aux sites et sols pollués.

Pour pouvoir établir un diagnostic de pollution des sols et du sous-sol, le prestataire ne doit pas nécessairement être certifié LNE, mais le Maitre d’Ouvrage a néanmoins un certain nombre de garanties (en terme de moyens, de compétences, d’engagement déontologique, …) en s’adressant à de tels organismes.

Précisons ici que l’article 173 de la loi Alur et ses décrets d’application dont celui relatif aux Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) marquent un tournant significatif dans la gestion des sites et sols pollués, et notamment pour les organismes certifiés.

En effet, ces textes introduisent une vérification par un organisme certifié dans le domaine des sites et sols pollués, notamment afin de faciliter le travail des services instructeurs des permis de construire et d’aménager au sein des collectivités.

6. Mon terrain ne se situe pas en SIS mais je dois excaver des terres : que dois-je faire ?

La gestion de terres excavées, qu’elles soient réutilisées sur le site ou évacuées hors site, constitue souvent l’un des enjeux majeurs des chantiers nécessitant des opérations de terrassement, à la fois pour le projet et pour l’environnement. Un guide établi par le Ministère de l’Environnement, le BRGM et l’INERIS définit les règles de l’art et les modalités à respecter.

Ainsi, il est important de caractériser les terres excavées du site producteur lors de la phase d’identification des filières, ainsi que la zone de réutilisation du site receveur.

7. Une analyse sur mon terrain, pourtant non répertorié en SIS, révèle une pollution des sols. Vers qui dois-je me tourner ?

  • Si les éléments ne mettent pas en évidence une intervention urgente (présence de produits purs ou inflammables par exemple), la première étape consiste à vérifier les conséquences éventuelles de la pollution sur les usages constatés (locaux occupés, activités en extérieur, …) ou sur le projet d’aménagement.
  • Si des mesures de gestion telles que des travaux sont in fine nécessaires, le recours à des entreprises du domaine de l’exécution des travaux, indépendantes du prestataire ayant réalisé les études, est recommandé.
  • Si un responsable est identifié ab initio ou à l’issue de cette démarche, il doit financer ou rembourser le coût de ces travaux. Si ce responsable relève de la règlementation sur les installations classées, il conviendra d’en informer les services préfectoraux.

8. Je viens de découvrir que mon terrain se situe dans un SIS mais je n’en avais pas été informé préalablement. Quels sont mes recours ?

Acquéreurs ou locataires doivent être obligatoirement informés de l’existence de ces pollutions résiduelles au travers de l’État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols.

Dans les cas où l’ESRIS ne figurait pas dans le dossier de diagnostic technique obligatoirement joint à l’acte de vente ou de location ou si l’ESRIS indiquait à tort l’absence du terrain dans un SIS, vous avez la possibilité d’invoquer la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, si le secteur d’information sur les sols (SIS) a été rendu opposable après la signature de la vente, l’ESRIS ne pourra pas être mis en cause,  seule une demande de Certificat d’urbanisme informatif ou une Note de renseignement d’urbanisme Preventimmo pourront révéler sa présence.

De nombreuses jurisprudences démontrent que la moindre erreur ou le moindre oubli peuvent coûter cher à leurs auteurs. L’analyse d’une jurisprudence ESRIS récente va dans ce sens et a condamné un office notarial pour une suite de manquements à leurs obligations d’information à une réparation d’un montant de 60000€.

9. Le terrain se situe dans un SIS, que dois-je faire ?

Vous êtes maître d’œuvre/aménageur :

Toute demande de permis de construire ou d’aménager est conditionnée par la livraison d’une attestation délivrée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent. L’objectif de cette attestation est de garantir que les préconisations de l’étude de pollution des sols ont été prise en compte, assurant ainsi la compatibilité entre l’état des sols et l’usage futur du terrain.

Vous êtes une collectivité territoriale (commune, établissement public)

En tant qu’organisme instructeur de la demande de permis de construire, la collectivité doit s’assurer de la production de l’attestation émanant du bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou équivalent pour justifier de la prise en compte de la pollution des sols dans la conception du projet.


A propos de la société KALIÈS

Fort d’une expérience de 20 ans, KALIÈS accompagne et conseille ses clients industriels, collectivités et promoteurs immobiliers dans leurs problématiques environnementales, dans les domaines de la réglementation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) et des Sites et Sols Pollués.

KALIÈS intervient plus particulièrement :

  1. sur l’ensemble des dossiers réglementaires « code de l’environnement » (audit ICPE, dossiers d’autorisation environnementale DDAE – enregistrement – déclaration – Porter A Connaissance / dossier de modifications, examen au cas par cas, étude d’impact environnementale y compris volet sanitaire, étude des dangers y compris modélisations, mesure et modélisation acoustique, …) ;
  2. sur les études environnementales de pollution (sites et sols pollués SSP, mémoire de cessation d’activité, suivi piézométrique / hydrogéologie, rapport de base, …) ; les agences NORD et SUD-EST sont notamment certifiés Service Sites et Sols Pollués par le LNE (domaines A et B).

Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur
David BARDY

David BARDY

David BARDY est Responsable E-marketing et SEO du site Preventimmo.fr.


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