Êtes-vous bien lotis ?

Lotissement

Dans le cadre de notre activité de production de Notes de Renseignements d’Urbanisme, nos experts urbanistes sont très souvent amenés à spécifier si l’immeuble faisant l’objet de la note est situé dans le périmètre d’un lotissement. C’est l’occasion pour nous de faire le point sur cette notion.

Qu’est ce qu’un lotissement ?

Il s’agit, tout d’abord, d’un outil de planification urbaine qui permet la revente de « lots » destinés à être bâtis.

Selon l’article L442-1 du code de l’urbanisme un lotissement est :

« la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

En d’autres termes, Il s’agit de la division d’un terrain en plusieurs propriétés destinées à être bâties. Le lotissement est le fruit d’un aménagement de parcelles à des fins de revente pour la construction.

Cette opération d’urbanisme permet, par exemple, à une commune d’urbaniser un secteur de son territoire en ayant recours à un lotisseur (qui est généralement un promoteur privé), ce dernier construira par la même occasion les éléments de viabilité tels que les routes et espaces verts, l’éclairage, l’assainissement, et se rémunèrera en vendant les parcelles aménagées. Cela évite donc à une collectivité de financer des investissements trop importants. Le quartier ainsi aménagé sera donc appelé « lotissement ».

Être propriétaire dans un lotissement

Il faut savoir que lorsque vous êtes propriétaire dans un lotissement vous devez vous acquitter des charges relatives à l’entretien ainsi qu’à la gestion des espaces et équipements communs. A ce propos, lorsque des espaces et équipements communs existent, la création d’une association syndicale libre est obligatoire (elle devra alors être déclarée en préfecture ; le lotisseur peut en être à l’origine et en fixer les statuts). Tous les « colotis » (c’est-à-dire les propriétaires) seront membres de droit de cette association. Celle-ci sera alors propriétaire de tous les espaces communs, elle a pour fonction de gérer les espaces et équipements communs, de faire respecter le cahier des charges et de faire voter et collecter les appels de fonds pour financer les charges. En d’autres termes, elle a le même rôle qu’un syndic !

Si vous souhaitez construire dans un lotissement sachez qu’il est indispensable pour vous de vous renseigner quant aux règles relatives au lotissement en question. : Vous devrez alors vous procurer les clauses du cahier des charges ainsi que celles du règlement du lotissement.

De quoi s’agit-il ?

Dans bien des cas, le lotissement obéit à des règles qui lui sont propres. Le cahier des charges vous renseignera sur les droits et obligations des colotis. Le règlement, lui, indiquera les règles d’urbanisme qui s’appliquent au secteur.

Les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance du permis de lotir, néanmoins les colotis pourront aussi décider de maintenir ces règles au-delà de ce délai : vous pourrez alors vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si le règlement et le cahier des charges ont été maintenus, ou si, le cas échéant, ce sont les règles d’urbanisme figurant dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune qui s’appliquent.

Le cahier des charges :

Le cahier des charges est rédigé par le lotisseur, et il définit les règles d’usage et les servitudes du lotissement. Il définit la répartition des charges, le stationnement…

Il s’agit en réalité d’un document contractuel destiné à organiser les rapports entre les colotis. N’y figurent, en principe, que des règles destinées à régir les relations entre les colotis et les relations entre le lotisseur et les acquéreurs. Celui-ci n’est pas obligatoire mais il est tout de même très souvent présent.

Le règlement :

Le règlement du lotissement ne comporte que des règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, les plantations… Il peut imposer des règles plus strictes que celles prévues par le POS ou PLU applicable sur la commune.

Quelle différence avec la copropriété ?

En réalité, l’opposition entre lotissement et copropriété n’a pas vraiment de raison d’être car le lotissement est simplement un mode de promotion immobilière qui, par la suite, aura le même type de gérance qu’une copropriété : dans les deux cas, des charges sont à payer par les propriétaires qu’ils soient appelés colotis ou copropriétaires, un règlement devra être respecté pour tous travaux envisagés par ces derniers, et l’ensemble des propriétaires devra s’entendre sur les décisions à prendre pour l’intérêt général via le syndicat des copropriétaires pour l’un (copropriété), l’association syndicale pour l’autre (lotissement).

Il existe néanmoins une différence importante : dans un lotissement, vous êtes propriétaire du sol sur lequel la maison est construite, alors qu’en copropriété, la totalité du terrain sur lequel les maisons sont construites appartient à la copropriété.


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Pauline Guichard

Pauline Guichard est expert en urbanisme au sein de Preventimmo.fr. Docteur en Droit, elle a travaillé pendant près de quatre ans à la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur sur l’analyse des documents d’urbanisme du département des Alpes-Maritimes. Sa thèse de doctorat traite des relations entre urbanisme et développement durable avec une analyse plus spécifique sur le contexte local.


5 Commentaires

  1. l’entrée du lot ne donne pas dans le lotissement mais d’une route parallèle suis je soumis aux règles du lotissement merci.

  2. Bonjour,
    La mairie vient de nous rétrocéder notre lotissement. Il se situe au fond d’une impasse. Nous sommes 6 quo-lotis.
    Peut on se réunir en assemblée générale et changer quelques points du règlement ?
    A savoir, la hauteur de la clôture, le retrait des 5 mètres pour le portail d’entrée ?…

    PS : Nous sommes déjà dans notre maison

    Merci
    Cordialement

    • Si les changements souhaités sont en adéquation avec les documents d’urbanisme de votre commune, vous pouvez en effet modifier votre règlement de lotissement. Sachez même que dans certains cas, le règlement n’a plus de valeur, seules les règles imposées par les documents d’urbanisme de vote mairie sont valables.

  3. Bonjour,
    Nous sommes situes au fond d’une impasse dont l’accès se fait par une servitude. Le propriétaire de la servitude va vendre par lot un terrain de notre impasse. Nous ne sommes au courant d’aucune règle de lotissement et nous posons de nombreuses questions (qui va entretenir la servitude qui va éclairer l’impasse etc…) Le vendeur des terrains reste très évasif. Que faire ?
    Par avance merci.