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Choisir un diagnostiqueur : les pièges à éviter

Vous venez de prendre la décision de mettre votre bien immobilier en vente ou location que déjà se pose la question des diagnostics immobiliers. Vous voilà plongé dans la recherche d’un diagnostiqueur immobilier mais comment être sûr de choisir le bon professionnel ?

Pour vous aider à faire le bon choix, nous passons en revue les principaux critères qui doivent retenir votre attention. Quelles sont les obligations du diagnostiqueur, comment estimer le prix des diagnostics, quelles questions faut-il se poser avant, pendant et après l’intervention ?

Les garanties minimales

Depuis le 1er novembre 2007 et en application de l’article L 271-06, le diagnostiqueur a l’obligation de fournir au vendeur une attestation sur l’honneur par laquelle il garantit :

  • Disposer des compétences requises pour les diagnostics à établir ;
  • Avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • N’entretenir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ».

Vous êtes donc en droit d’exiger la remise de ce document le jour de son intervention. Idéalement, il convient de le demander avant.

La certification

Tout opérateur de diagnostics immobiliers doit pouvoir justifier de l’obtention d’une certification pour pouvoir conduire chacun des 6 diagnostics techniques immobiliers suivants : le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic termites, le diagnostic de performance énergétique, l’état des installations intérieures de gaz et l’état des installations intérieures électriques.

Ces certifications doivent avoir été délivrées par un organisme certificateur agrée par le COFRAC et être toujours valides. En effet, pour limiter certains abus provenant de professionnels peu scrupuleux, l’Etat a souhaité limiter la validité de ces certifications à 5 ans, obligeant tous les professionnels  du diagnostic à passer un examen de recertification pour chacun de ces diagnostics.

Cette courte durée de vie des certifications s’explique principalement par une volonté de l’Etat de faire monter progressivement en compétence les diagnostiqueurs. Cette profession doit en effet faire régulièrement face à de nombreux changements de réglementations. Sur la seule année 2013, 3 diagnostics ont connu de profondes réformes : DPE, Amiante et ERNT.

Soyez par conséquent très vigilent à la fois sur la validité des certifications détenues par le professionnel du diagnostic ainsi que sur sa capacité à se tenir informé des changements de réglementation.

L’assurance responsabilité civile

Le code de la construction et de l’habitation impose à tous les professionnels du bâtiment de contracter une assurance en responsabilité civile professionnelle. Les responsabilités qui pèsent sur les diagnostiqueurs sont en effet importantes et les erreurs lourdes de conséquences.

La Cour de cassation a condamné un diagnostiqueur ayant réalisé un mauvais diagnostic termites à payer intégralement la démolition et la reconstruction d’une maison. Sachez à ce titre que l’article R 271-2 du code de la construction a fixé des garanties minimales : 300.000€ par sinistre et 500.000€ par année d’assurance.

L’indépendance

A côté de la certification et de l’assurance, l’indépendance et l’impartialité représente la 3ème exigence encadrée par la loi. Pour éviter tout risque de conflit d’intérêt ou de jugement faussé, le décret  n°2010-1200 du 11 octobre 2010 interdit aux diagnostiqueurs de commissionner des « apporteurs d’affaire » pouvant intervenir dans la vente ou la location du bien à diagnostiquer. De même, ils ne doivent à aucun moment être rétribués par une entreprise réalisant des travaux sur un bien suite à la réalisation d’un diagnostic.

Malgré cette loi, certaines sociétés continuent de nouer des relations un peu trop étroites avec des professionnels au premier rang desquels figurent les agents immobiliers. L’UFC Que Choisir, après avoir fait condamner plusieurs enseignes, a une nouvelle fois épinglé une société qui offrait une bouteille de champagne pour chaque dossier amené par un agent immobilier.

Sachez toutefois que votre agent immobilier ou encore votre notaire peuvent être de bon conseil pour trouver un professionnel compétent. Dans tous les cas, vous n’êtes pas obligé de suivre leur recommandation.

Quel est le juste prix des diagnostics immobiliers ?

Voilà une question qui revient régulièrement sur le tapis des diagnostiqueurs et que se posent de nombreux consommateurs. Surtout quand l’UFC Que Choisir rapportait en septembre 2012 des écarts importants d’un département à un autre pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.

Que comprend un devis de diagnostics ?

Les diagnostics avant vente ou location sont le plus souvent vendus sous la forme de forfaits. Des offres packagées dont le prix évolue en fonction des principaux critères suivants :

  • Le nombre de diagnostics à réaliser ;
  • Le nombre de pièces / la superficie du bien à diagnostiquer.

Deuxième chose : les prix sont librement fixés par les diagnostiqueurs. Au-delà des charges inhérentes à toute profession, le prix reflète également un certain nombre de coûts cachés tels que l’amortissement du matériel de diagnostic, le coût des certifications / recertifications, les frais des locaux pour les agences ayant pignon sur rue.

Il est donc totalement normal que des écarts de prix apparaissent d’un professionnel à l’autre. Si vous voulez vous faire une meilleure idée des tarifs auxquels vous pouvez vous attendre, l’annuaire du diagnostiqueur propose une grille complète qui vous permettra de situer votre devis. Mais d’une manière générale, méfiez-vous des offres trop attractives et souvenez-vous que votre responsabilité et la sécurité de votre bien et de ses futurs occupants ne doivent pas être bradées.

Indépendant ou franchisé : quel statut pour le diagnostiqueur ?

L’opérateur de diagnostic contacté est-il un simple auto-entrepreneur domicilié chez lui, appartient-il à une agence indépendante ou fait-il partie d’un réseau d’agence de diagnostic ? Il n’est en effet pas inutile de se poser cette question dans la mesure où la structure choisie par le professionnel  peut avoir un impact sur le coût de la prestation.

Si la plupart des diagnostiqueurs sont totalement indépendants, bon nombre d’entre eux ont choisi de rejoindre un réseau d’agences tels qu’Agenda Diagnostics, Diagamter ou encore Alliance Sud Expertise. Ce type de structure présente l’avantage d’être sécurisant :

  • pour le professionnel qui bénéficie de formations régulières et d’un support juridique et commercial ;
  • pour le client qui bénéficiera de livrables uniformes et de procédures de qualités standardisées.

A l’inverse, ces structures possèdent des coûts fixes plus importants que les diagnostiqueurs libéraux. Des différences de coûts qui se répercutent logiquement sur les prix des prestations.

L’ordre de mission

Tout diagnostiqueur sérieux se doit de vous remettre et vous faire signer un ordre de mission lors de la remise des clés ou au plus tard le jour de l’intervention. Ce document a pour but de définir aussi précisément que possible le champ de la mission et ainsi protéger à la fois le diagnostiqueur et le client. Si l’ordre de mission prévoit d’exclure une pièce d’un diagnostic amiante par exemple, l’acquéreur ne pourra se retourner contre l’opérateur en cas de détection, a posteriori, d’amiante dans cette pièce.

FIDI, FNAIM, UNDI : les fédérations sont-elles un gage de qualité ?

Vous avez certainement dû apercevoir ces logos souvent présents sur les sites Internet des diagnostiqueurs. La FIDI, la chambre des diagnostiqueurs FNAIM ou UNDI : ces images signifient l’appartenance du professionnel à une fédération de diagnostiqueurs immobiliers.

Ces associations ou fédérations ont pour principale vocation de défendre les intérêts des diagnostiqueurs, tant au niveau légal, lors de consultation des pouvoirs publics pour l’élaboration de lois, qu’au niveau juridique, en cas de litige. Sachez que l’adhésion à ces fédérations implique pour le professionnel l’acceptation de règles de déontologie vis-à-vis des consommateurs : respect de l’indépendance, de la transparence et de la fiabilité, …

L’appartenance à une fédération peut donc être perçue comme une preuve du sérieux du professionnel et en cas de conflit avec ce dernier, la fédération pourra jouer un rôle d’interlocuteur et de médiateur.

Pendant et après l’intervention

Même si votre choix est déjà arrêté, il n’est pas trop tard pour poser ou vous poser les bonnes questions qui permettront de lever des doutes et éviter de longues et coûteuses procédures judiciaires.

Le temps passé sur place

Méfiez-vous des prestations trop courtes ou pire, des diagnostiqueurs qui ne daignent même pas se déplacer pour établir leurs diagnostics. Bien qu’il soit difficile de donner une durée moyenne d’intervention pour chacun des diagnostics, il est communément admis qu’un diagnostiqueur ne peut pas rendre une copie satisfaisante sans consacrer un peu de temps à un examen visuel du bien.

La durée d’intervention peut varier selon les critères suivants :

  • L’ancienneté du bien ;
  • L’expérience du diagnostiqueur ;
  • La superficie du bien ;
  • Le nombre de diagnostics à établir.

En croisant les exemples donnés par Pierre-Yves Sachot, président de l’UNDI, et les durées d’interventions minimales fournies par l’annuaire du site référence diagnostiqueur-immobilier.fr, la durée minimale d’un diagnostic pour un logement de type F4 s’établit à 30 minutes. Une durée qui peut aller jusqu’à 1 heure avec l’état des installations intérieures électriques.

De fait, si vous constatez qu’un ou plusieurs diagnostics sont réalisés trop rapidement, n’hésitez pas à demander des justifications au diagnostiqueur. Si les réponses données ne sont pas satisfaisantes, vous avez toujours la possibilité de vous opposer au paiement. Si malgré tout, votre demande n’a pu trouver une issue favorable, vous pouvez alerter l’organisme certificateur, qui pourra déclencher une enquête.

Les livrables

Tous les documents inclus dans le dossier de diagnostics techniques doivent faire l’objet d’une vigilance particulière de votre part. Il suffit d’une erreur de date ou de description du bien pour rendre les documents non-conformes.

Lisez donc attentivement chacun des documents et contactez votre diagnostiqueur pour effectuer les corrections qui s’imposent avant de signer le bail ou l’acte de vente.

Où trouver un diagnostiqueur ?

Maintenant que vous savez faire la différence entre un bon et un mauvais diagnostiqueur, il ne vous reste plus qu’à le trouver. Si aucun diagnostiqueur ne vous a été recommandé ou que vous préférez le choisir vous-même, il existe plusieurs solutions pour trouver des professionnels compétents et certifiés.

Le premier moyen est l’annuaire officiel des diagnostiqueurs  proposé par le Ministère de l’Ecologie et du Développement Durable. Cet annuaire vous permet à la fois de rechercher un diagnostiqueur certifié sur une zone précise et de vérifier la validité des certifications pour un professionnel en particulier. Cet outil présente par contre l’inconvénient de ne pas être systématiquement à jour.

En parallèle, vous pouvez également faire appel à des annuaires alternatifs tels que Diagoo ou Diagorim. Ces annuaires, même s’ils sont moins exhaustifs que le site officiel, présentent des informations plus fraîches et complètes.

Sachez également que les sites de certains certificateurs comme DEKRA ou QualiExpert mettent également à disposition des listes à jour des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.

Enfin, ayez le réflexe Google : une recherche du type « diagnostic immobilier + ville » vous permettra de trouver très rapidement plusieurs adresses d’agences.

Il ne vous restera plus qu’à vérifier les garanties affichées (certification, assurance, …) et vous forger votre propre idée.

A propos de l'auteur

David BARDY est Responsable E-marketing et SEO du site Preventimmo.fr.

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