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Certificat d’urbanisme ou note de renseignement ?

Pourquoi fournir des renseignements d’urbanisme lors d’une vente ? La pratique notariale consiste à ne prononcer la mutation d’un immeuble (i.e. changement de son propriétaire) qu’en connaissance des servitudes d’utilité publique qui affectent ce bien.

Certificat d'urbanisme ou note de renseignement ?

Les futurs propriétaires ont intérêt à connaître l’existence des opérations et servitudes d’urbanisme pour pouvoir en mesurer les conséquences sur leur nouvelle propriété.

A l’occasion d’une vente immobilière, une note d’information précisant la situation administrative du bien doit être annexée à l’acte notarié. Cette note précise la situation du bien au regard des droits de préemption éventuels, des documents d’urbanisme applicables, du Coefficient d’Occupation du Sol, des servitudes et le cas échéant, elle fera état des emplacements réservés, alignements, observations et prescriptions particulières.

Pour ce faire, il existe plusieurs types de « documents » apportant des informations urbanistiques? Mais sont-ils tous égaux ? Plusieurs écrits portent des noms proches, ce qui ne simplifie pas leur compréhension.

Il en existe 2 principaux : le premier est le certificat d’urbanisme (CU), le second est appelé Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU).

Le certificat d’urbanisme

Il s’agit d’un acte administratif délivré par la mairie, sous des délais variables. Il existe 2 types de certificat d’urbanisme :

  • soit le CU ordinaire (délai d’un mois) ;
  • soit le CU opérationnel (délai de deux mois) qui lui se prononce en plus sur un projet de construction déterminé.

D’autres appellations sont utilisées pour ce document : Renseignement d’Urbanisme (RU), Certificat Communal (CC), Certificat d’Urbanisme d’Information (CUI), Certificat d’Urbanisme Détaillé, etc. Globalement, on retiendra « Certificat d’Urbanisme ».

Le certificat d’urbanisme ordinaire ou d’informations générales

Ce certificat doit être demandé lorsqu’aucun projet précis ne motive la demande. Ce certificat poursuit le triple objectif de renseigner le demandeur sur :

  • les éventuels droits de préemption pouvant être exercés sur le terrain de la demande ;
  • les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique) ;
  • la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain de la demande.

Selon les communes, le délai d’obtention pour ce certificat varie entre 3 et 10 semaines. Sachez toutefois que certaines mairies qui ne le délivrent plus !

Source : article L410-1 a du code de l’urbanisme.

Le certificat opérationnel ou pré opérationnel

Ce certificat poursuit les mêmes objectifs que le certificat d’informations générales mais vise également à informer sur la faisabilité d’une opération particulière, précisée sur une notice descriptive annexée à la demande.

La demande devra mentionner en plus :

  • la destination des constructions projetées (9 destinations types énumérées à l’article R 123-9 du code de l’urbanisme : résidentiel, commercial, hôtelière, entreposage, agricole, etc.) et ;
  • l’implantation approximative de cette ou ces constructions au sein de l’unité foncière.

Pour établir ces précisions, le notaire ne semble plus compétent, il faut faire appel à un architecte ou un géomètre-expert.

En conséquence, le certificat opérationnel indique :

  • si l’opération est réalisable ;
  • si l’opération projetée est soumise à un accord particulier (commission des sites, architectes des bâtiments de France, etc.) ;
  • si une demande d’autorisation est susceptible de recevoir un sursis à statuer ;
  • l’état des équipements publics existants (voirie et réseaux) ou prévus desservant le terrain de la demande.

Source : article L410-1 b du code de l’urbanisme

Les certificats complémentaires

Selon l’exhaustivité des renseignements d’urbanisme délivrés par les mairies, il est très souvent nécessaire de demander d’autres types de certificats : alignement, assainissement, numérotage, non péril, etc. Ces documents permettent souvent aux notaires en charge des ventes immobilières de s’assurer qu’aucune servitude susceptible de modifier considérablement l’immeuble n’est applicable.

La note de renseignements d’urbanisme

Ce type de document n’est pas délivré par la mairie mais par des cabinets d’urbanisme ou de géomètres experts.

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) ou « note d’urbanisme » ou simplement « note », a, comme le certificat d’urbanisme, un caractère informatif. Elle vous permet de prendre connaissance du droit applicable à un terrain.

Cette note réunit les informations présentes dans un certificat d’urbanisme ordinaire. Elle est suffisante pour élaborer des actes notariés.

Les renseignements fournis dans ces notes seront valables au moment où ils vous sont délivrés tout comme les certificats d’urbanisme informatifs. En revanche, dans plus de 80% des cas, le délai d’obtention des NRU sera beaucoup plus court que les CU informatifs délivrés par les services municipaux.

La NRU Preventimmo, un document riche et complet

La Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU) est un document complet et de qualité.

Nos experts urbanistes s’informent systématiquement auprès des mairies afin d’anticiper tout changement réglementaire en matière d’urbanisme. Cette veille vous garantit un un service réactif et irréprochable.

Contrairement à un Certificat d’Urbanisme ordinaire, une NRU Preventimmo est composée de :

  • plus d’informations et d’éléments explicatifs ;
  • des textes clairs à la portée de tous ;
  • de nombreuses illustrations en annexe (extraits cartographiques pour illustrer et justifier les informations fournies);
  • de conclusions reprenant les informations capitales, directement intégrables à l’acte notarié ;
  • d’un tableau de synthèse en première page permettant une lecture rapide des informations importantes.

Les principaux avantages de la note Preventimmo

En dehors de son côté complet et didactique, la NRU Preventimmo a plusieurs avantages non négligeables :

  • Elle est facile à annexer à l’acte notarié ;
  • Dans 80% des cas, elle sera mise à la disposition du demandeur dans les 72H via notre plateforme internet ;
  • Elle s’inscrit en totale adéquation avec la stratégie de dématérialisation des procédures administratives en cours dans l’ensemble des administrations françaises.

Faire appel à Preventimmo URBA, c’est s’assurer d’obtenir rapidement une note de renseignements d’urbanisme de qualité, complète et didactique.

Alors, n’hésitez plus, contactez-nous !

A propos de l'auteur

Pauline Guichard est expert en urbanisme au sein de Preventimmo.fr. Docteur en Droit, elle a travaillé pendant près de quatre ans à la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur sur l’analyse des documents d’urbanisme du département des Alpes-Maritimes. Sa thèse de doctorat traite des relations entre urbanisme et développement durable avec une analyse plus spécifique sur le contexte local.

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