Que faut-il retenir de la loi ALUR en matière d’urbanisme ?

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Le volet urbanisme de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) provoque des changements importants en droit de l’urbanisme : la loi consacre pas moins de 51 articles au droit de l’urbanisme avec pour objectif de faciliter et d’accroître l’effort de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain.

Nous allons tenter de faire un tour d’horizon (non exhaustif) des changements qui nous intéressent particulièrement. Parmi les principales mesures, peuvent être citées :

  1. La réalisation de PLU « intercommunaux » ;
  2. La transformation des POS en PLU ;
  3. La suppression du COS ;
  4. La suppression de la surface minimale des terrains pour construire ;
  5. L’élargissement du droit de préemption ;
  6. L’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans.

Favoriser la réalisation de PLU « intercommunaux »

La loi Alur instaure le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités. Jusqu’à présent, les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’exerçaient pas de plein droit la compétence d’élaboration des PLU (seules les métropoles et communautés urbaines disposaient de cette compétence).

Transformation des POS en PLU

Les Plans d’Occupation des Sols (POS) deviendront caduques à compter du 1er janvier 2016 dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été révisés et transformés en PLU.

Toutefois, lorsqu’une procédure de révision du POS aura été engagée avant le 31 décembre 2015, elle pourra être menée à terme sous réserve d’être achevée dans les 3 ans après la publication de la loi Alur du 24 mars 2014 (le POS continuerait donc à s’appliquer durant cette période).

Il est à noter que la caducité de ce document impliquerait l’application du Règlement National d’Urbanisme (RNU) de manière automatique.

Suppression du COS

Jusqu’à présent, le PLU pouvait fixer la densité de surface habitable pour construire, constituée par le Coefficient d’occupation du sol (COS) qui exprime le nombre de mètres carrés de surface de plancher susceptible d’être construit sur un terrain. La mise en œuvre de ce COS dans les documents d’urbanisme a fait l’objet de critiques, notamment en raison du fait que ce mécanisme était susceptible de freiner la densification et de contribuer à l’étalement urbain. Le COS est donc abandonné au profit d’autres règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments ou bien encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.

Dorénavant il n’est donc plus possible de fixer un COS dans le PLU.

Cela entraîne la suppression des possibilités de « sur-COS » (basées sur le COS) fixées par le règlement du PLU, pour l’application des surdensités accordées notamment aux constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique. Cette suppression met également fin au mécanisme de transfert de COS qui permettait de construire en zone naturelle. Enfin, le calcul du versement pour sous-densité est également impacté par cette suppression de COS. Cependant ce type de dispositif existe toujours (sans se fonder sur le COS) par le biais d’autres règles (relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol…) que le PLU fixe déjà (Source : territoires.gouv.fr) .

Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de la loi, le COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construire et de déclarations préalables, les instructeurs des permis de construire ne doivent plus tenir compte de cette valeur.

Suppression de la surface minimale des terrains pour construire dans les PLU

La fixation par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains à construire est également supprimée. Cette fixation de la taille minimale des terrains a été identifiée comme un frein à la densification, mais également à la mixité sociale, le législateur ayant jugé que les autres dispositions réglementaires constituaient une boîte à outils suffisante pour répondre aux objectifs de préservation du cadre de vie ou de gestion des contraintes d’assainissement.

Attention : cela est vrai pour les PLU ; pour les POS : le COS et la taille minimale de terrains sont maintenus pour toute demande d’autorisation d’urbanisme, jusqu’à ce que ces documents deviennent caduques ou qu’ils soient remplacés par des PLU.

Élargissement du droit de Préemption

Cette loi provoque également plusieurs changements au niveau du droit de préemption (nous ne les avons pas tous listés, seules les mesures nous paraissant les plus intéressantes ont été retenues pour votre information).

Tout d’abord, le pouvoir du Préfet est accru : dans le cas où une commune n’atteindrait pas le seuil de logement social souhaité, le préfet pourra préempter tout type d’immeuble malgré l’avis défavorable de la commune concernée.

Ensuite, les règles d’utilisation du bien préempté seront assouplies : le titulaire du droit de préemption pourra donner au bien préempté un usage différent de celui mentionné dans la décision de préemption (usage qui néanmoins ne pourra être que l’un de ceux visés à l’article L210-1 du code de l’urbanisme).

Aussi, les immeubles achevés depuis plus de 4 ans pourront dorénavant être soumis au droit de préemption. Jusqu’à présent, les immeubles achevés depuis moins de 10 ans ne pouvaient faire l’objet d’une préemption sauf si la commune avait instauré un droit de préemption renforcé. Aujourd’hui tous les immeubles achevés depuis 4 ans peuvent être soumis au droit de préemption urbain simple.

Enfin, peut être cité un dernier changement au niveau du droit de préemption : les cessions à titre gratuit sont désormais soumises aux droits de préemption (étant exclues les cessions à titre gratuit effectuées entre personnes ayant des liens de parenté).

Arrêt du maintien des règles d’un lotissement de 10 ans

Jusqu’à présent les règles d’urbanisme propres au lotissement devenaient caduques à l’issue d’une période de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement était couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Toutefois, la majorité des colotis pouvait demander le maintien de ces règles spécifiques au lotissement. Aussi, dans le cas où aucun PLU ne couvrait le lotissement en question, les règles continuaient à s’appliquer sans limite de temps.

Mais dans un souci d’uniformisation des règles applicables à un territoire couvert par un PLU, les règles applicables au lotissement cesseront de s’appliquer quand bien même la majorité des colotis aura demandé leur maintien. La loi Alur prévoit ainsi la caducité des documents du lotissement au bout de 10 ans, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en tenant lieu.

Conclusion

La loi Alur engendre des changements importants dans le code de l’urbanisme. Celui-ci subit régulièrement des modifications, et ce dans un souci de « décomplexification »… Or cette tâche paraît périlleuse et les résultats sont rarement ceux attendus… En effet, chaque changement rajoute des zones d’ombres. Le temps nous dira si ces mesures auront atteint le but souhaité… !

A l’occasion d’un prochain article, nous ferons le point avec un avocat sur ces éventuelles zones d’ombre.


Publié par pour Preventimmo
A propos de l'auteur

Pauline Guichard

Pauline Guichard est expert en urbanisme au sein de Preventimmo.fr. Docteur en Droit, elle a travaillé pendant près de quatre ans à la Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur sur l’analyse des documents d’urbanisme du département des Alpes-Maritimes. Sa thèse de doctorat traite des relations entre urbanisme et développement durable avec une analyse plus spécifique sur le contexte local.


31 Commentaires

  1. Fini le charmes de nos beaux quartiers résidentiel protégés de la densification par leur cos à 0.15 et la surface mini de terrain à 2000 M2.
    Mais tout change !
    Les heureux propriétaires pourront s’en consoler en vendant une partie de leur jardin.
    Cette loi Alur bouscule vraiment beaucoup d »intérêts.

  2. lorsqu’il existe un PLU pourquoi inclure des règles d’urbanisme qui s’opposent à l’exercice du droit de propriété dans le cahier des charges? un coloti voulant nuire à son voisin alors qu’il ne subit aucun préjudice, se prévalant des interdictions peut empècher son voisin de faire construire une extension en s’imposant contractuellement Une telle restriction n’est-elle pas un frein à la vente de la maison?

  3. La loi Alur prévoit la caducité des documents de lotissement au bout de dix ans s’il existe un PLU en application.
    Dés lors que le lotissement a plus de 30 ans, la loi est-elle applicable même si le PLU n’est en place que depuis moins de dix ans.
    Merci de votre réponse.
    GRES Lucien
    Géomètre-expert à Saint-Tropez

  4. Ainsi donc, selon la loi ALUR, un lotissement de plus de 10 ans, créé en 1962, qui avait demandé le maintien de son règlement 1986, est désormais soumis aux seules règles du PLU de la Commune.
    Les lots peuvent désormais être subdivisés sans limitation de nombre et de surface minimum sans qu’il soit nécessaire d’appliquer les dispositions de l’article L442-10.
    Le COS étant supprimé, il est possible désormais de construire sur l’emprise au sol de 25% du PLU et comme la hauteur est limitée à 7m à l’égout du toit, et qu’il est donc possible de construire sur 2 niveaux au moins (RdC+1 étage), le COS qui autorisait avant la loi ALUR une surface de plancher de 20% de la superficie du terrain, passerait donc avec la loi ALUR à 25%+25%=50% de la superficie du terrain.
    Ainsi donc, avec un lot de 1500m² je pouvais construire 300m² de plancher (20%), avec la loi ALUR, je peux construire jusqu’à 750m² voire plus si j’aménage les combles.
    Ai-je bien compris ?
    Merci pour la réponse.

  5. Bonjour,à quand votre prochain article avec un avocat pour faire le point sur les zones d’ombre de la loi ALUR?Les dispositions contractuelles contenues dans un cahier des charges approuvé et publié d’un lotissement de plus de 10 ans situé dans une commune couverte par un PLU sont-elles considérées comme des règles d’urbanisme susceptibles de devenir caduques en fonction de l’article 159 de la loi ALUR?

  6. bonjour,

    Je souhaite créer une entree extérieure de 5 m3 pour l’accès à ma maison sachant que
    l’ouverture existe et qu’il y a 4 métres linéaire de terrain devant la maison (limite du terrain).
    ma maison se trouve a 9 metres environ du voisin. et à Est il possible de la construire avec déclaration préalable ou permis de construire.
    Quelle est la loi qui défini les distances entre voisin et les limites avec le terrain
    merci pour vos réponse

    • Pour connaitre toutes les contraintes de constructibilité comme les distances aux limites séparatives à respecter, nous vous invitons à commander sur notre site Internet une Note de Renseignements d’Urbanisme approfondie (NRU+) qui vous permettra de connaitre l’ensemble des contraintes applicable à ce jour sur votre propriété.

  7. En 2004, j’ai acheté une grosse maison de 1760. Je l’ai transformée pour 6 apparts. 5 sont fait, suite à des locations je l’ai vendu. J’ai voulu vendre, en septembre 2014 le 6 ème « local » en habitable sachant qu’il ni avait rien dedans sauf les arrivées : électricité,eau, antenne TV et Téléphone. Cela a été refusé car je dépassais le % du COS (0,5). la surface du sol est de 436 m² (maison + terrain+ parkings). La surface des 5 apparts est de 250 m². L’urbanisme et la mairie ont refusé que je vende en habitable car je dépassais le COS. Sachant que dés le départ, la mairie savait que j’allais faire 6 apparts et toutes les demandes de modifications de façade …. ont été faite.
    D’après la loi Alur de mars 2014, pouvais-je transformer ce « local » en habitable ?
    Merci de votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour,
      si votre commune dispose d’un Plan d’Occupation des Sols (POS), le COS reste valable et par conséquent ce lot ne sera pas rendu habitable. En revanche, si la commune dispose d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU), le COS ne doit plus être pris en compte ce qui devrait avoir pour conséquence de le rendre habitable.

  8. Bonjour,

    Si je comprends bien, les constructions situées dans des stecal (zones naturelles ou agricoles) bénéficient de la possibilité d’extension en tenant compte des conditions de hauteur, de densité, et d’implantation… (article 123-1-5). Or des PLU actuels ajoutent une condition de limitation de surface constructible (tant de m2) , cette condition qui n’apparaît pas dans l’article du 123-1-5 est-elle opposable dans la mesure où un règlement de PLU doit être justifié par un texte de loi?

    Merci pour votre réponse.

  9. j’ai acheté une grande proprieté (+ de 400m²) en zone N. Il y a une grande terrasse couverte que je veux fermer pour faire une appartement locative.Sans aucune extension, le bati existe , juste à poser des fenetres. La mairie autorise max 200m². je veux aussi installer une piscine.
    Quels sont mes droits?

    • Pour plus d’informations, faites une demande de note de renseignement d’urbanisme approfondie sur notre site Internet ou consulter le service urbanisme de votre Mairie.

  10. j’ai un terrain de 650m2 actuellement classé en zone uc du pos avec une restriction sur la surface minimale du terrain à construire fixée à 800m2. Est ce qu’avec cette nouvelle loi je pourrais construire sur mes 650m2 ?

    • pour les POS, le COS et la taille minimale de terrains sont maintenus pour toute demande d’autorisation d’urbanisme jusqu’à ce que ces documents deviennent caduques ou qu’ils soient remplacés par des PLU.

  11. Les COS sont supprimés afin de permettre une plus grande densité, don limiter le mitage, mais par contre des emprises au sol très faibles sont maintenues, il me semble qu’il y à là une complète contraction qui semble avoir échappé aux législateurs. Quel est votre avis à ce sujet ?

    • le maintien du CES limite l’étalement des constructions, en revanche, l’abandon du COS permet d’élever les bâtiments dans la mesure où la règle des hauteurs maximum est respectée. Ce n’est donc pas forcément contradictoire…

  12. Bonjour, lorsque le PLU donne une définition différente de l’emprise au sol que le code de l’urbanisme, qu’elle règle faut-il appliquer? ex: l’un comprends la projection de balcons l’autre l’exclu.

  13. Bonjour!
    Tout ça est flou!
    Je suis en passe de signer un compromis pour une maison en lotissement.
    Le cahier des charges a été approuvé et publié aux hypothèques (1968) ainsi qu’un modificatif de 1970, et d’autres modificatifs récents non publiés.
    La cahier des charges contient les clauses suivantes :
    distance à respecter, référence à un plan de masse à respecter, usage résidentiel et unifamilial, obligation d’un rdc sur élevé avec sous sol,….
    Les colotis ont demandé le maintien des règles dans le délai de 10 ans.
    La commune dispose d’un PLU et la mairie m’a dit que depuis 2 mois ils avaient supprimé la liste des lotissements dont le maintien des règles avait été demandé.

    Ai-je le droit en vertu de la loi alur de 2014 d’aménager ma maison comme je le souhaite (sous réserve de la mairie bien sûr), diviser le terrain,…. Dois-je avoir l’accord des colotis ? Peuvent ils se retourner contre moi pour non respect du cahier des charges sur le droit purement privé?
    Mille mercis!

    • un doute juridique persiste en effet sur le cahier des charges si celui-ci contient de règles d’urbanisme. la loi ne parlant que du « règlement » du lotissement et non du cahier des charges… ce qui est certain c’est la volonté de supprimer toutes règles qui serait plus draconiennes que le PLU. Dans votre cas, vous devez au minimum respecter le PLU et en informer les colotis en AG pour d’éventuelles ajustements en terme de répartition de charge par exemple.

  14. bonjour,
    J’ai acheté un terrain qui est issu d’une division avec transfert de COS de la maison existante donc j’ai une surface de plancher limitée qui est indiqué sur le permis d’aménager.(déposé et obtenu l’année dernière)
    Finalement nous avons construit en rapport avec la limite (imposée) déclarée lors de la vente du terrain.
    Le notaire nous a indiqué que dés que toutes les maisons seront construites sur les autres terrains du lotissement ( un lot restant à faire construire) , la limitation de la surface de plancher ( issu du COS) serait caduque . (??)
    Est ce que cela vous semble correct ?
    je voudrais savoir s’il existe un moyen d’anticiper cette limitation car il est un peu dommage d’être limitée par une mesure qui semble être provisoire.
    Je souhaite créer de la surface de plancher à l’intérieur de ma maison sans aucun changement du bati.
    cet aménagement de pièce est donc aujourd’hui restreint par la fin de construction d’une maison sur un lot voisin !

    merci d’avance pour votre réponse.

    • Si les travaux du lotissement ne sont pas totalement achevés :
      Le lotisseur peut, avec l’accord des colotis, demander un permis d’aménager modificatif, afin de faire évoluer la surface de plancher maximale constructible sur le périmètre de l’opération d’aménagement, dans la limite de la surface résultant de l’application des règles de densité du PLU. Le cas échéant, cette demande de permis d’aménager modificatif porte également sur la répartition de la surface de plancher maximale constructible entre les différents lots, lorsqu’elle a été fixée dans le permis d’aménager initial.
      Toutefois, en cas de vente par anticipation, cette demande de modification ne peut porter que sur les lots qui n’ont pas encore été cédés. Les certificats d’achèvement des équipements de desserte des lots cédés par anticipation sont en effet assimilables à des déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) pour la partie
      des travaux du lotissement concernée.
      La modification relative aux lots cédés s’effectue alors dans le respect de la procédure prévue à l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme (Cf. infra).

      • Si les travaux du lotissement sont totalement achevés :
      Les colotis peuvent prendre l’initiative d’une modification du lotissement, dans les conditions prévues à l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.
      La demande est faite sur papier libre. Les colotis se prononcent à la majorité qualifiée de la moitié d’entre eux détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou des deux tiers d’entre eux détenant ensemble la moitié au moins de la superficie du lotissement.
      Si le lotissement est achevé depuis moins de 5 ans, la modification n’est possible qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède encore au moins un lot constructible.
      La modification fait l’objet d’une décision de l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme.

  15. GOUE OUAPO Frédéric

    Est-il possible de lotir à nouveau un terrain déjà loti sans annuler au préalable le lotissement en cours de validité ? si non, existe-t-il une loi qui l’interdit et en quels articles ?

  16. Bonjour,je suis président d’un lotissement de 24 maisons.Un propriétaire a fait une extension de sa maison.Approuvé par la mairie puisque elle a donné son feu vert.Est ce que il devait demander l’autorisation à l’AG pour faire son extension ?Pour moi non,au vu de la loi ALUR.Merci à vous.Mr FAURE

    • Le projet doit être exposé en AG et soumis au vote. En revanche, il est vrai que quelque soit l’issue de ce vote, le propriétaire dispose déjà de toutes les autorisations nécessaires. L’intérêt du vote et d’une éventuelle levée de bouclier exprimée par un « non » massif permet au représentant du lotissement de garder une « ligne de conduite » unique en cas de litige ultérieure…

  17. j’habite en campagne et ma voisine souhaite vendre un terrain entre sa maison et la mienne . l’acquereur pressenti a déposé un permis qui dénote avec l’esprit des lieux. la dision parcellaire lui permet d’atteindre la surface minimale imposée par le PLU;
    Souhaitant garder l’esprit campagne et tant prêt à acheter ce terrain , puis je faire jouer la préemption à mon profit?
    merci de me répondre

  18. Natalia94@orange.fr

    Bonjour
    je suis propriétaire depuis 2014, d’une maison construite en 2001, dans un lotissement mixte comprenant 11 maisons et 3 petits bâtiments qui comprennent 29 copropriétaires, les maisons sont donc minoritaire à l’A. G.
    Les copropriétaires des maisons (11 en tout) souhaitent quitter la copropriété car en dehors des parties communes, la majorité des résolutions concernent les bâtiments.
    Pourriez-vous me dire s’il existe un moyen de sortir de la copropriété.
    Merci par avance.

  19. Bonjour, le PLU ne fixe plus de surface minimum constructible mais fixe t il des surfaces maximum pour les parcelles ? Le service Urbanisme de ma commune me dit que des surfaces > 1500 m2 ne sont pas acceptables. Sur quels textes peuvent ils s’appuyer s’il y a lieu ?
    Merci

  20. nous sommes un lotissement de 5 petites maisons dites à l époque  » CASTORS » pour lequel nous avons un CAHIER DES CHARGES et qui date de 1954 et qui stipule que nous ne pouvons construire qu un seul bâtiment par lot. Si j ai bien compris la loi ALUR ce cahier des charges devient caduque au 26/03/2019 sauf si les colotis publient le cahier des charges au BUREAU DES HYPOTHEQUES OU AU LIVRE FONCIER avant cette date alors ma question est si il faut la majorité ou juste 1 ou 2 des colotis qui seraient contre une éventuelle construction